神崎哲

京都の弁護士の神崎哲と申します。 　欠陥住宅被害全国連絡協議会の幹事長を務めております。本日は、意見陳述の機会を与えていただき、誠にありがとうございます。 　さて、私は、これまで三十年にわたり欠陥住宅問題に取り組み、住宅分野で約千件の相談を受け、三百件以上の事件を担当してまいりました。そうした経験から申し上げますと、今般の区分所有法二十六条の改正案の内容は明らかに改悪であると断言できます。 　以下、その理由について御説明させていただきます。 　私の意見の詳細は、私の配付資料、参考資料Ｐ一から六の六枚のポンチ絵に整理しておりますので、適宜御参照ください。 　今般の区分所有法二十六条改正案は、東京地裁平成二十八年七月二十九日判決が示した不都合な法解釈を是正するための案です。この東京地裁判決は、第一に、区分所有権が転売された後も旧区分所有者は損害賠償請求権を持ち続けるといった誤った前提

私の方も、二十六条の改正について議論してまいりましたけれども、この件について特に意見を持っているものではなく、沖野参考人の意見に特に異なる意見を持っておりません。 　以上です。

まず、正当化が困難であって不都合が生じるということなんですけれども、場面が不明であると言わざるを得ません。譲渡人の財産権の保護を言っていると考えられますけれども、具体的にどのような場面で財産権が侵害されるのか、どのような不当な結論が招かれるのかが全く分かりません。 　私たちが四月三日に立憲民主党の国交・法務合同委員会でヒアリングを受けた際、法務省の職員が、我々の唱える当然承継案を遡及させると不都合が生じるという旨の発言をされたために、具体的な不都合性についてペーパーを出すように求められていたんですけれども、その後、そのペーパーが出されたという話は聞き及んでいません。 　少なくとも、私の知る限り、転売した旧区分所有者が共用部分の欠陥について補修費用相当の損害賠償請求権を個別行使して賠償金を取得したなどという事案は聞いたことがありません。 　東京地裁平成二十八年判決の解釈というのは極めて

ありがとうございます。 　まず、逆の場合を考えてみたいんですね。欠陥判明前に通常の市場価格で転売した場合に、旧区分所有者には瑕疵による損害が一切ないため、損害はないんです。この場合には、新区分所有者に当然承継を認めるべきということは明らかなわけですね。 　逆に、代金減額による損害を考慮する考え方に立つならば、代金減額が修補費用の共有持分より少ない場合、新区分所有者にも損害があることになりますよね。修補に代わる損害賠償請求権の全部を旧区分所有者が留保することというのは不公平になりますよね。代金減額分は、修補費用損害賠償請求権の共有持分から算出されたものではありません。修補費用損害額というのは、それだけでも数年にわたり欠陥住宅訴訟で争われる可能性のある大論点なわけです。そんなものを考慮して代金額が決められているとは思えません。 　そうすると、改正法案の考え方に立った場合、減額を避ける方法

一点目の質問につきましては、民法四百六十七条一項は、指名債権の譲渡について、譲渡人が債務者に通知し、又は債務者が承諾をしなければ、債務者その他の第三者に対抗することができないと規定しています。すなわち、旧区分所有者が業者に債権譲渡通知を出さなければ、新区分所有者は業者に損害賠償請求権の譲渡を主張することができないので、そういうふうな、潜在的に損害賠償請求権を譲渡したというような解釈というのは誤っていると思います。実務上も成り立たないと思います。 　二点目。売買契約書にそのような条項を盛り込むことは可能で、かつ、それで何ら問題も生じないのであれば、そもそも個別の契約に委ねるべきではなくて、法律で当然承継を認めてしまえばいい問題だと思います。個々の売買契約書に委ねると、条項を抹消されたり変更されたりする可能性があって、個々的に変わってしまいますので、全体的な解決、抜本的な解決にならないと思い

ありがとうございます。 　場面自体が非常に仮定的であって、非現実的な机上論だと考えております。共用部分の欠陥については、旧区分所有者が費用を支出して補修するなんという場面は想定できません。 　まず、共用部分の工事は管理組合が決定、実施するものであって、その費用は修繕積立金から支出されることが通常です。 　欠陥の補修工事として考えても、まず、明白な瑕疵や軽微な瑕疵であれば、損害賠償請求以前に、業者側において補修対応に応じることが多いです。争いがある場合で、和解交渉がまとまらなければ訴訟になるわけですけれども、訴訟では、訴訟が終わる前に補修を行うと欠陥の立証が困難になるため、本格的な補修を先に行うことは現実的にはまずありません。 　さらに、重大な瑕疵の場合には、補修に多額の費用を要するために、圧倒的多数のマンションの場合、被告から現に損害賠償金が得られるまで補修を実施しません。 　し

ありがとうございます。 　これまた仮定的な場面であって、非現実的な机上論だと思います。 　例えば、雨漏りなどのように緊急を要する場面で、応急措置的に修繕を行う場合であっても、本来、共用部分の工事を行うのですから、管理組合の決定の下で修繕積立金で実施するのが通常でしょう。 　また、旧区分所有者が現に費用負担したという場面で仮に考えたとした場合でも、価格に付加することで、価格に転嫁して、その補修費用も転嫁して売れば、それで費用の回収を図ることができます。 　負担した修繕費用を加えた価格では売れない場合とか、早く売るために最初から修繕費用を加えない価格にする場合には、将来、業者から賠償金が支払われたときには精算するという特約をしておけば、負担費用を回収できます。 　また、特約なしで売却した場合でも、代金額が瑕疵を前提として決定したという事実関係がはっきりしていれば、後に業者が賠償又は補

改正法案が仮に成立したとした場合、これは、第一に、共用部分に関する損害賠償請求権が各区分所有者に分属しているという事実、また、区分所有権を転売した後も損害賠償請求権を保有し続けるということを法律で確認してしまったことになるわけですね。そして、個別行使をすることもできるということを認めてしまったことになるわけです。 　そうしますと、例えば何年か後に、これがよくなかったなということで見直しますよということになって、将来、当然承継案で法改正をし直したとしても、改正以前に遡及適用することができなくなりますから、改正前に生じた欠陥被害はもはや一切救済できなくなります。 　その意味で、今回の改正法案の内容は全く取り返しがつかないものであって、そのような改正であれば改正しない方がよいと考えます。もう改正しない方がましな改悪だと断言できます。 　以上です。

重複することになるのかも分かりませんけれども、私の考えでは、特に改正しなくても、当然承継であり、個別行使は禁止されるので一元行使になるというふうに考えていて、かつ、今ある区分所有者全員に適用されているものだと考えているんですけれども、東京地裁判決のような誤った解釈をさせないために、明確にするために、今回の法改正は改めて、私の配付資料のＰ一の末尾にあるように、当然承継を明確に定め、個別行使を禁止し、一元行使のみを認める、そして、分割請求もできない、つまり、現に受け取った共用部分に関する損害賠償金について、それを自分の分をよこせみたいな持分を請求することを認めない、そして、それは過去に遡って、現在ある区分所有マンション全てに適用されるということを確認する、そのような改正が必要だと考えております。 　以上です。

まず、物権と債権は違うんだという沖野参考人の御意見ですけれども、不法行為の場合であれば分かるけれども、今回の場合、議論になっているのは契約に基づく請求権だからとおっしゃっているんですけれども、まず第一に、契約に基づく請求権であっても物権移動によって移転することは幾らでもあるわけで、例えば区分所有マンションにおいては敷地権というのがありまして、敷地権は、マンションの敷地権の中には賃借権も含まれているわけですけれども、区分所有権を移転すると敷地権も当然に移転することになっています。分離処分は禁止されているわけですね。とすると、契約上の権利が物権変動によって当然移動する例というのは区分所有法自体が予定している、それは別に特別なことじゃなくて、区分所有法の世界においては別に特別なことではないと考えております。 　また、不法行為と契約責任を別々に考えればいいじゃないかというようなことをおっしゃいま