欠陥住宅被害全国連絡協議会幹事長

ありがとうございます。 　まず、後者の御質問から答えた方が分かりやすいかと思います。 　まず、管理規約の改正には遡及効がありません。管理規約を改正した後の法律関係のみを規律することになりますので、標準管理規約を改正して、かつ、それに従って各区分所有マンションの管理規約を改正して初めて効力を持つんですけれども、それ以前に転売して出ていった人にはその効力は及びませんので、多くのマンションでは問題が解決しないということになります。 　それから、果たして標準管理規約やその改定で解決するのかという、国交省の方針で解決するのかという点については、データをつけておきました。資料二ということで、私の資料の九十四分の七を御覧いただきたいんですけれども、令和五年度マンション総合調査結果を配付させていただいていますが、その三百九十二ページ、下のページで、通しページで九十四分の九というところです。これを見る

ありがとうございます。 　この点については、先ほども御説明させていただいたとおりなんですけれども、一旦、旧区分所有者が共用部分の瑕疵についての損害賠償請求権を分属して持っていて、それを外に持って出られる、そして個別行使できるという法律が成立してしまうと、もう取り返しがつかない状態になるということを申し上げました。 　それが最大の問題なわけですけれども、翻って言うならば、旧区分所有者に損害賠償請求権があることについて区分所有法で新たに定めてしまうということは、これは創設規定で、区分所有法の規定でそんなものを定められるわけはないので、恐らくなら、沖野先生などはこれは注意規定と考えておられるだろうと考えるわけですね。 　そうすると、このような別段の意思表示があって、自分が請求するということを言えば自分で請求できる、分割請求もできるという法律が制定されてしまうということになりますので、これは

当然承継案という我々が主張している案は、取り立てて特別な考え方と私は考えておりません。現在の区分所有法の共用部分の共有持分に関する考え方と極めて親和性があるといいますか、むしろ、論理必然的な考え方だと考えておりますので、これに沿った改正をするというのは、あくまで注意的な改正であって、特段の手当てをしなくても、当然に、これまでの関係を崩すものではないと考えておりますけれども、それを確認的に明確にしておくということは非常に重要なので、それは、先ほどから問題になっている、規約で手当てとか、契約書で手当てというような曖昧なものではなくて、法令で画一的に手当てすることこそ意味があるのではなかろうかというふうに考えている次第です。 　そして、この問題が非常に特殊だということはおっしゃるとおりでして、私は、これは民法理論とは全然別物だということを考えておりまして、民法の世界の話を区分所有マンションの共

御質問ありがとうございます。 　まず、理論的な問題として、おっしゃっている御指摘の点につきましては、理論的に二個問題があると思っております。 　まず、別段の意思表示以前に、共用部分の瑕疵に関する損害賠償請求権が共用部分の共有持分権と同様の性質を持つのに、そもそも区分所有関係から離脱した旧区分所有者に帰属を認めること自体が、区分所有法十五条一項の随伴性や十五条二項の分離処分の禁止に反するという前提で、分属しているということ自体が間違っているんじゃないかという、その一点目。 　そして、その行使方法において、別段の意思表示というのは、管理者が一元行使すべきものを、別段の意思表示によって個別行使を認める法律になりますので、自己の持分の請求権を別途に個別行使することを認めるのは、共用部分の分割請求を認めるに等しいので、区分所有法の大原則に反する。 　そういう意味では、理論的には、その二つの大

御質問ありがとうございます。 　これは、極めて重大な問題もそこにもあります。 　戸数の多いマンションで転売が多数生じている場合、多数の旧区分所有者に通知をすることは非常に困難であり、場合によっては事実上不可能となります。 　私の配らせていただいている資料三、九十四分の十を御覧いただきたいんですけれども、これは国交省の資料で、マンションの流通量を示しているわけですけれども、二〇一五年以降の九年間で見ても、既存マンションは毎年十三・五万戸から十六万戸、この九年間の間に百三十二万戸が譲渡されています。仮にマンション戸数が七百万戸と仮定して、単純計算しても一八・九％、実に二〇％近くが転売されていることになるわけですね。 　そうすると、そのような多数の旧区分所有者を調べて、どこに住んでいるかを調べて通知をするということは極めて非現実的で、不可能を強いるものじゃなかろうか。しかも、それが旧区分

御質問ありがとうございます。 　確かに、この場合の通知は、意思表示に準じて、民法九十八条の準用により公示送達申請手続を取り得る可能性があります。債権譲渡の通知なんかと同じような形ですね。しかし、公示送達申請手続には手間とコストがかかります。まず、要件が非常に厳格でして、いわばフィクションで届いたことにするわけですので、住んでいないことがはっきりしなきゃいけないわけですね。 　そのためには住所をきちんと調べなきゃいけないということで、現地に赴き、例えば具体的に言うと、住所地とされるところに、現地に赴いて、近隣に聞いて、あそこに住んではりませんかねということを聞いて回ったりとか、郵便受けを調べたりとか、電気メーターとかが回っていないかを調べて、夜、電気がついていないか見に行けとか、昼間は分からぬから、夜、見に行けとか、洗濯物が干されていないかとか、そういうことを見に行けというようなことを裁

御質問ありがとうございます。 　私は、福島先生がおっしゃった話は、私が言いたかったことを全部おっしゃっていただいたかなと思っております。 　そもそも、私、考えておりますのは、一戸建て住宅と区分所有マンションというのは全然違うものなんですよね。これを同じ土俵で議論しようということ自体が間違っていて、一戸建て住宅ならば、自分だけで持っていて、自分で処分することができますし、いろいろな人の権利関係というのは生じないんですけれども、区分所有マンションというのは極めてフィクションに近いような法的なたてつけになっていて、ここに区分所有権がありますよとか、共有持分権がありますよというのは、実はすごく、どういうんでしょうか、法的につくられた仕組みという感じがするんですね。 　いわゆる、元々、伝統的な民法が考えているような不動産の所有の形態からすると、かなり異常といいますか、イレギュラーな考え方をフィ