国土交通委員会

次に、神津たけし君。

立憲民主党の神津たけしです。 　今日は質問時間が短いので、なるべく端的に御答弁いただきたいなと思います。 　まず、質問通告していないので、ちょっと質問というところではないんですが、今回の法案の束ね方について、私はやはりちょっと疑問があるんですね。 　今回、五本の法案というものを一つにしているというところがありますけれども、やはり財産権にも、人権にも、衣食住の住にも関わるような非常に重要な法案というところで、そうした法案にもかかわらず、個別に法案に賛否を示せないというのは、私はやはり立法府の軽視であるというふうに思っておりますので、束ね方というものについては是非とも気をつけて提出していただきたいなというふうに思います。 　早速ですが、質問一番については先ほど長友議員が既に聞いたので、私は二番の方から伺いたいと思います。 　今回、区分所有法の第十五条第一項では「共有者の持分は、その有

お答えいたします。 　委員御指摘の区分所有法第十五条でございますが、共用部分という建物の部分等の持分という物権の処分の在り方について規律をしているものでございます。 　御指摘の損害賠償請求権でございますが、分譲事業者と旧区分所有者の間の売買契約等に基づいて各区分所有者に個別に発生し、それぞれに帰属する債権でございまして、共用部分の持分の処分に関する規律の対象ではないと考えております。したがいまして、区分所有法第十五条が適用されるものではなく、専有部分の処分に随伴することはないと考えております。また、専有部分と分離して処分することができないということもないと考えております。

この解釈なんですけれども、これは平成二十八年の七月二十九日の東京地裁の判決、分割帰属すると認めたような裁判があったと思うんですが、これに基づいて今回そういう解釈にしているのか、これはいつからそういう解釈になっているのか、教えていただけますか。

平成十四年に区分所有法が改正されておりますが、そのときからということになります。

承知しました。 　今の現時点においては、区分所有については、所有権と損害賠償権については別々に取り扱うというところで理解したんですが、今回、こうしたところについて、別段の意思表示をした場合には規約の改正によってカバーしていくというところがあると思うんですが、規約が改正されないようなケースも想定されると、漏れる人がないようにやはりしていかなくちゃいけないと思うんですね。というところで、ちょっと質問をさせていただきたいと思います。 　第三者の方が債権、損害賠償権を誰かから購入した、あるいは担保として受け取ったということがあるかと思います。そのときに、じゃ、どれだけこの債権というのが価値があるのかということを知りたいときに、管理規約の内容を知る必要があると思うんですが、これはどうやって管理規約を見ることができるんでしょうか。

お答えいたします。 　区分所有法におきましては、規約の保管者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならないこととされております。どのような者がこの利害関係人に該当するかは、個別の事案における具体的な事情に応じまして裁判所が判断することにはなりますが、一般的には、区分所有権を取得しようとする者や、区分所有権等について抵当権等の担保権を有し、又はその設定を受けようとする者なども利害関係人に該当すると考えられております。 　そのため、区分所有権の購入を検討している者は、一般論として、利害関係人に該当し、管理規約を閲覧することが可能であると考えられます。また、そのような者は、売買契約をするに当たり、売主に対して管理規約について説明を求めることなども考えられるところでございます。

今回、規約の改正によって制限していくようなところがありますので、事前にやはりこの規約を見られないといけないというところがあると思います。それによって、住宅の価格さえもやはり変わっていくことがあると思うんですね。 　例えば、今、築から二十年以上超えているものについては、住宅瑕疵保険を掛けて、皆さん、何かしらマンションに、住宅に瑕疵があったときには保険でカバーしてもらうというようなことがあると思います。 　例えば、この値段のところを言いますと、これはＵＲＩＬＡＢＯというサイトのマンション売却マガジンというところなんですが、一千万円の保険を掛けて、既存住宅瑕疵保険というのを、例えば五年間で掛ける場合には、おおよそ三・一万円プラス現場検査手数料と。現場検査手数料というのが、私が見たところ、大体六万円から十万円ぐらいかかってくる。もしこれを、マンションを五十年ぐらい持っているという中において、じ

お答え申し上げます。 　宅建業法三十五条に基づく重要事項説明は、不動産取引に際しまして、購入者等の利益の保護や取引の公正の確保の観点から、最低限必要な重要事項について、宅建業者に書面を交付した上での説明を義務づけるというところでございます。 　委員御指摘の分譲事業者に対する損害賠償請求権の譲渡につきましては、不動産の売買契約とは別個の債権譲渡契約によってなされるものでございますので、必ずしもこの売買契約に関する重要事項説明にはなじまないのではないかと考えておりますけれども、他方で、損害賠償請求権の譲渡の有無に関して、本法案による改正を契機に、今後、購入の希望者が関心を示すことも考えられます。そうした場合、宅建業者が把握できる内容については、宅建業法第四十七条に基づき、購入希望者に告知をすることになるものと認識をしております。 　こうした対応を丁寧に行うには、宅建業者の理解が重要でござ

時間が来てしまいましたので終わりますが、是非とも検討していただければと思います。 　以上です。ありがとうございました。