国土交通委員会

ありがとうございます。いろんな取組もやっていただいているということだと思います。 　そうした中で、最近増えているのは、管理組合の業務を外部の専門家に委託をするという、いわゆる第三者管理方式と言われるようなマンション管理組合の在り方というのが増えてきていると。お手元の資料でも、管理業者による外部管理者の受託状況ということで、年々増えてきているという実態がこういったグラフからも明らかになっていますが、この第三者管理方式のメリット、そして一方で課題もあるんではないかというふうに思っておりますが、その辺りどのような整理をされているのかという点をお伺いしたいと思います。

お答え申し上げます。 　管理業者管理者方式は、専門的知見を有する管理業者による機動的なマンション管理を実現し、区分所有者の負担軽減につながることが期待されます。 　先ほど委員からも御指摘ございましたけれども、高齢化等による管理組合役員の担い手不足の情勢、これは今後とも続くものと想定されておりまして、この方式はマンション管理方式の選択肢の一つとして活用を図っていくことが必要であると考えております。一方で、この方式は、管理業者が工事等の発注者として自社や関連会社との直接取引を行うことが可能となるため、区分所有者の利益に反する事態が生じるのではないかとの懸念が指摘されているところであります。 　このため、本改正法案におきましては、管理業者が自社又は関連会社との取引を行う場合には、総会決議に先立ち、区分所有者に対して取引相手や取引内容等を事前説明することを義務付け、管理業者がこうした義務を適

ありがとうございます。 　しっかり、こういう第三者の管理方式も増えてきているということですから、今御指摘あったような課題面も含めて周知もしていただきたいと思いますし、丁寧な対応をお願いを申し上げたいというふうに思います。 　次に、法務省さんにお伺いしますが、この集会等における、管理組合の集会等における決議の円滑化という観点からいろんな見直しも今回行われるというふうに聞いております。 　まずは、この区分所有権の処分を伴わないような事項については、今までは全区分所有者の多数決だったものを新たに集会の出席者の多数決に変えていくですとか、さらには、裁判所が認める所在の不明者については全ての決議の母数から除外していく、こういった制度も導入されるということになります。このような制度の見直しの必要性、そしてどのようなメリットが区分所有者の方にあるのか、その点についてお伺いしたいと思います。

お答え申し上げます。 　まず、端的に問題意識を申し上げたいと思います。 　現行の区分所有法におきましては、集会の決議をするために必要な多数決割合、これは区分所有者全員の頭数と議決権数、これを母数として定められております。そのため、集会に出席せず議決権も行使しない区分所有者や所在等が不明である区分所有者は反対者と同様に扱われてしまうと、したがって必要な決議を行うための支障になっていると、こういう指摘がされております。 　委員が御紹介いただきました本改正法案の仕組み、これはまさにこういった支障、こういったものを乗り越えるための仕組み、こういうことと御理解賜れればと存じます。

そんな中で、区分所有権の処分を伴わない事項ということが書かれていますけども、具体的にその区分所有権の処分を伴わない事項というのはどういったものなのかというところを確認したいと思いますし、こういった変更をしっかり区分所有者の方にも周知していく、徹底していく、このことも大変重要だというふうに思っておりますので、どのような形でこのような制度変更を区分所有者の方に徹底していくのか、その進め方についても確認したいと思います。

お答え申し上げます。 　具体的には、例えば修繕工事をすることについての普通決議、また、階段をエレベーターにするなど共用部分の形状等の著しい変更を伴うような共用部分の変更の決議、また、規約の設定、変更、廃止の決議、こういったものが区分所有権の処分を伴わない決議の典型的な具体例と、こういうことになります。 　そして、このような規律を設けることで集会に出席しないことが決議の成否に与える影響の程度が変わることとなるため、やはり、委員御指摘のとおり、その趣旨、内容を区分所有者に丁寧に周知すること、これは重要であると考えております。 　法務省といたしましては、国土交通省との緊密な連携の下、関係団体の協力も得ながら、全国各地で説明会を開催するなどいたしまして、改正法の施行までの間にその趣旨、内容が正しく理解されるよう、適切かつ十分な周知、広報、これにしっかりと努めてまいりたいと考えております。

周知のところはしっかりと国としても対応していただきたいというふうに思っております。 　あわせて、今回、マンション等に特化した財産管理制度が創設されるというふうに承知をしております。 　管理不全の専有部分とか共用部分に対して裁判所が選任した管理者に管理を任せるという制度だというふうに承知をしておりますが、なぜこういうような財産の管理制度の導入が必要だったのか、実際に区分所有者の方にどのようなこの制度を入れることによってメリットがあるのか、その点について確認をさせていただきたいと思います。

お答え申し上げます。 　まず、区分所有建物の専有部分の管理処分権は、区分所有権を有する区分所有者にこれ専属をするということでありますので、専有部分の区分所有者の所在等が不明になりますと、この専有部分については管理することができる者がいなくなるということになります。その結果、当該専有部分が管理されないまま放置をされますと、漏水が発生するなど、他の区分所有者の権利利益が侵害されるおそれが生じます。 　また、区分所有者の所在等が判明している場合であっても、その専有部分においてごみが処分されずに集積されているといったようなとき、共用部分であります外壁が剥落するおそれがあるときなど、専有部分や共用部分の管理が不適当であるというときは、他の区分所有者や、場合によりますと近隣住民の権利利益が侵害されるおそれが生じるということになります。 　このような事態に対応するために、本改正法案では、新たな財産

この制度の実効性を高めるためには、どういう形を取ればいいんですかね。もうこれは、実際にそういう管理不全の部分があったときには、管理者の方が裁判所に申し出ればそういう形の対応ができるのかどうか。実効性の観点でどのような対応があるのか、ちょっとこれ事前通告していませんけれども、法務省の認識をお伺いしたいと思います。

これらの管理制度が施行されまして管理人が選任されますと、やはりその区分所有建物それぞれの実情に応じまして、管理者は、例えば所在が不明になりました区分所有者に代わりまして、その管理に関しての権限を行使することができることになります。 　したがいまして、場合によりますれば他の区分所有者とともに、場合によりますれば自らの権限として、必要に応じて専門家の助力を得てその不全な部分を除去していく。場合によるとその訴訟といったような法的な手段、こういうことも取り得るようになるというふうに考えております。