予算委員会第八分科会

○宮本（岳）分科員　造成工事が完了していない土地あるいは建築工事が完了していない建物について、その工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすることを未竣工建物等鑑定評価というんですね。 　では、土地や建物ではなく、鑑定評価の対象不動産の周辺において鉄道等のインフラが工事中である場合に、工事が完了していることを前提として行う鑑定評価は、未竣工建物等鑑定評価に該当いたしますか。参考人。

○中田政府参考人　お答え申し上げます。 　鑑定評価の対象不動産の周辺で鉄道等のインフラが整備中である場合において、その整備が完了していることを前提として行う鑑定評価は、一般的には、未竣工建物等鑑定評価に該当しないと考えます。

○宮本（岳）分科員　不動産鑑定評価基準の定めでは、鉄道など周辺のインフラ工事が工事中だからといって、未竣工建物等鑑定評価として、完成しているものとして評価することは認められていないんですね。 　では、鉄道など区域外のインフラについて、インフラ工事が完了しているものとして評価を行う場合には、想定上の条件を設定しなければならないと思うんですが、いかがですか。

○中田政府参考人　お答え申し上げます。 　不動産鑑定評価基準においては、地域要件又は個別的要因についての想定上の条件につきまして、鑑定評価書の利用者の利害を害するおそれがなく、また、実現性、合法性の観点から妥当なものである場合、この場合についてはこれを設定することができるというふうにされております。 　例えば、鑑定評価の対象不動産の周辺で鉄道等のインフラが整備中であり、その整備が完了していることを条件として鑑定評価を行う場合において、当該条件が、利用者の利害を害せず、合法性、実現性の観点から妥当である場合には、当該条件は一般的には想定上の条件に該当すると考えます。

○宮本（岳）分科員　日本不動産鑑定士協会連合会が発行した不動産鑑定評価に関する実務指針によると、土地造成工事等で供給処理施設に係る工事の完了を条件とする場合は、未竣工建物等鑑定評価ではなく、個別的要件に係る想定上の条件として取り扱う旨が規定されております。 　この間、私が問題にしてきた大阪市のＩＲに関する不動産鑑定評価において、日本不動産研究所あるいは大和不動産鑑定、谷澤総合鑑定所は、周辺インフラの整備が完了することを想定上の条件として設定せずに、未竣工建物等鑑定評価として鑑定評価をしておりますが、今の答弁に基づけば、これは基準違反ということになります。 　ところで、今問題にしている想定上の条件ですけれども、これは依頼目的に応じて設定するものか、それとも依頼目的に関係なく設定してよいものか。これも政府参考人にお答えいただけますか。

○中田政府参考人　お答え申し上げます。 　ただいま先生御指摘の想定上の条件、これにつきましては、依頼者からの依頼目的に応じ、不動産鑑定評価基準にのっとって設定する必要がございます。

○宮本（岳）分科員　依頼目的に応じて設定するものであって、依頼目的に反した条件設定はできないのは当然のことですよね。 　鑑定評価基準は、想定上の条件の設定に当たっての要件を、設定する想定上の条件が鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかという観点に加え、特に実現性及び合法性の観点から妥当なものでなければならないと定めて、すなわち、実現性、合法性、利用者の利益を害するおそれがないかどうかという三つの観点から妥当性を有する場合のみ想定上の条件の設定が認められております。安易な条件設定をすれば、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがあるからなんですね。 　そこで確認しますけれども、鑑定評価基準の三十九ページ、第九章第二節「記載事項」には、どう記載されておりますか。参考人。

○中田政府参考人　お答え申し上げます。 　不動産鑑定評価基準第九章第二節「記載事項」は、鑑定評価額など、鑑定評価報告書に定める事項について規定してございます。 　このうち、「鑑定評価の条件」に関しましては、「対象確定条件、依頼目的に応じ設定された地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件又は調査範囲等条件についてそれらの条件の内容及び評価における取扱いが妥当なものであると判断した根拠を明らかにするとともに、必要があると認められるときは、当該条件が設定されない場合の価格等の参考事項を記載すべきである。」と定められてございます。

○宮本（岳）分科員　つまり、鑑定評価において条件設定をした根拠を鑑定評価書に記載していなければ、基準違反になるんです。ところが、大阪ＩＲの鑑定評価において、日本不動産研究所、令和元年鑑定評価書の三ページ、あるいは、大和不動産鑑定、令和元年不動産鑑定書の二ページは、ＩＲを考慮外とする想定上の条件を設定しながら、その条件設定を妥当と判断した合理的理由の記載をしておりません。 　大臣、今の参考人の答弁に照らして、これは明確な鑑定評価基準違反ではありませんか。

○中田政府参考人　お答え申し上げます。 　不動産鑑定評価基準上に規定してございますということで、一般的に、鑑定評価の条件を設定した根拠につきましては、基準について適切に記載すべきものと考えてございます。