国土交通委員会

お答え申し上げます。 　管理業者管理者方式は、専門的知見を有する管理業者による機動的なマンション管理を実現し、区分所有者の負担軽減につながることが期待されます。今後とも高齢化等による管理組合役員の担い手不足の情勢は続くものと想定されておりまして、この方式はマンション管理方式の選択肢の一つとして活用を図っていくことが必要であると考えております。 　一方で、この方式は、管理業者が工事等の発注者として自社や関連会社と直接取引を行うことが可能となるため、区分所有者の利益に反する事態が生じるのではないかとの懸念が指摘されております。 　このため、本改正法案におきましては、管理業者が自社又は関連会社との取引を行う場合には、総会決議に先立ち、区分所有者に対して取引相手や取引内容等を事前説明することを義務付けることにより取引の透明化を図るとともに、区分所有者の利益に反する不当に高い金額等での取引を防

法の趣旨がしっかり貫徹されるように、しっかりとした丁寧な対応をお願いしたいというふうに思います。 　財産管理制度について伺います。 　区分所有法の改正によりまして、マンションに特化をした財産管理制度が新たに創設をされることとなります。この制度によって、マンションの共用部分については、例えば、外壁の剥落などにより周辺地域の住民に危害が及ばないよう、裁判所の関与の下、財産管理人を選任することができるようになりますが、共用部分の管理についてはやはり専門的な知見が必要であるというふうに考えております。 　こうした場合につきましては、マンション管理についての専門家であるマンション管理士の資格を持った方が裁判所から選任されることが大変有用であるというふうに考えておりますが、ここは法務省の御見解を伺います。

お答え申し上げます。 　一般論といたしまして、管理不全共用部分管理人は管理不全共用部分管理命令の対象とされました共用部分等を適切に管理することを職務とするものでありまして、その職務内容に照らしてふさわしい者を選任することになると考えております。 　個別の事案におきましてどのような者をその管理人として選任するかは、裁判所が管理人の行う具体的な職務内容を勘案して判断するということになりますため、一概にお答えするというのは困難でございますけれども、管理組合の運営に関わる問題や建物構造上の技術的問題等に対応することが必要となると、こういったような事案におきましては、その職務内容やマンション管理士の業務内容に照らしまして、委員御指摘のようなそういった点に知見を有しておられるマンション管理士である方々、これを選任することもこれはあり得るものと考えるところでございます。

ありがとうございます。 　やはりマンションについて特化した専門知識を有しておられるマンション管理士の先生方の利活用というところについても、是非目くばせをいただきたいというふうに思っております。 　続きまして、マンション管理適正化支援法人に関連して伺います。 　マンション政策を担う地方公共団体のマンパワーも限られる中、私の地元でも、マンション管理士の団体であるマンション管理士会が、地方公共団体とも連携をし、管理組合に対する説明会や相談会などを積極的に開催をしていただきまして、管理組合へのサポートを丁寧に行っていただいております。より良いマンション管理を実現するべく、こうした団体がこれまで以上に活動をしやすくなるような環境整備、これを行うことが重要と考えます。 　本改正案では、新たにマンション管理適正化支援法人制度を創設をすることとなっておりますが、その意義と、マンション管理に取り組む

お答えいたします。 　マンションの適正な管理を実現するためには、地方公共団体だけではなく、マンション管理に取り組む民間団体と連携し、その協力も得て地域全体で管理組合の活動をきめ細かく支援をする体制を構築することが重要と考えております。 　このため、本改正法案では、地方公共団体がマンション管理に取り組む民間団体をマンション管理適正化支援法人として登録できる制度を創設することといたしております。各地域で活動しているマンション管理士や管理組合の団体などにとっても、本法人に登録されることにより認知度や信頼感が高まり、活動の充実や地方公共団体と連携した取組の強化などにもつながるものと考えております。 　また、本団体の活動資金については、支援法人は民間法人、民間団体であるため、自律的に活動することが基本であり、地方公共団体から区分所有者向けのセミナーの開催や相談対応、管理組合の活動支援等の業務を

やはり地方公共団体だけで取り組むことには限界があるというところも踏まえて、こうした支援法人の積極的な活用ということを重ねてお願いをさせていただきます。 　続きまして、先ほども他の先生からもありましたが、建て替え決議等の決議要件の緩和、引下げについても確認をさせていただきたいと思います。 　現行の区分所有法におきまして、建て替え決議は区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数により決することとされておりますが、本改正案では、基本的な多数決割合については現行法の規律を維持しながら、耐震性の不足などの一定の客観的事由がある場合には多数決割合を四分の三に引き下げることとしております。 　一般論としましては、いわゆる多数決原理で個人の財産権を制限するということについては相応の合理的な理由が必要であるというふうに考えますけれども、このような一定の客観的事由がある場合に建て替えの決議の多数決割合を

お答え申し上げます。 　現行法の規律につきましては、委員が御紹介いただきましたとおりでございます。しかしながら、高経年のマンションの増加に伴いまして建物の再生を図るニーズが高まると考えられる一方で、この多数決割合を満たすことは容易ではなく、老朽化しました区分所有建物の円滑な再生に支障が生じるおそれがあるということが指摘されているところでございます。 　そこで、本改正法案におきましては、建て替え決議に必要な多数決割合につきまして、現行法の五分の四以上との原則を維持しつつ、一定の客観的事由がある場合にはこれを四分の三に引き上げることとしております。 　この客観的事由がどういうものかと申し上げれば、ここはやはり建て替えの必要性が高い、そしてこういった事由があれば反対者への権利の制約を強めることが許容される、このように考えられることから、この一定の客観事由がある場合につきましてその要件を引き

ありがとうございました。 　ただ、いずれにいたしましても、財産権の強い制約があるということなんだろうなというふうに理解をしております。そういう意味では、やはり手続保障という観点からも十分な手当てがなされるべきであるというふうに考えております。 　先ほども森屋委員の方からも招集通知の関連についても御指摘がありましたが、私からも確認をさせていただきます。 　手続保障の観点から、やはり決議に参加をする区分所有者において建物がどの事由に該当をしているのかが明示されなければならないというふうに考えております。そして、建て替え決議を目的とする集会の招集通知におきましては、どの客観的事由が該当するのか、これが通知にそもそも明示をされるべきというふうに考えておりますが、その点と併せて、万が一にこの事由が記載されていなかった、不十分であったというような場合におきましては、その建て替え決議の効力、これは

まず、恐縮でございますが、先ほど発言の中で、客観的事由がある場合には要件を引き上げるとどうやら申し上げたようでございまして、引き下げるの言い間違いでございます。大変失礼いたしました。訂正させていただきます。 　今の御質問に関してでございます。 　まず、現行の区分所有法におきましては、建て替え決議を会議の目的とする集会の招集通知には、議案の要領のほか、建て替えを必要とする理由、こういったことをも通知しなければならないとされておりまして、本改正法案におきましても基本的にこの規律は維持されております。 　一般論といたしましては、建て替えを必要とする理由については抽象的な記載では足りず、できる限り具体的な事実に基づいて建て替えを必要とする理由を示す必要があると考えております。そして、客観的事由に該当する事由がある場合には、通常はこれが建て替えを必要とする具体的事実であると考えられる上、客観的

大切な答弁であったかというふうに思います。 　いわゆる会社法の株主総会の招集通知の規定などにも同じような論点があるというふうに認識をしておりますけれども、やはりしっかりそことパラレルといいましょうか、やはり手続保障ということが極めて重要であるというふうに思っておりますので、財産権の重要な制約ということに鑑みて、こうした手続保障の観点からも現場で運用していただく方々にしっかりと周知をして、御説明をしていただきたいということもお願いをさせていただきます。 　続きまして、賃貸借終了請求に当たっての賃借人の方の保護に関連をして確認をさせていただきます。 　今回の法改正によりまして、老朽化マンションについて、区分所有者間の合意形成を促進し、その負担軽減を図るといった観点から、建物、敷地の一括売却や一棟リノベーションなどが多数決で可能となります。さらには、建て替え決議のときと同様に、耐震性不足や