国土交通委員会

日本維新の会の奥下でございます。 　参考人の先生方、本日はありがとうございます。限られた時間でございますので、早速質疑に入りたいと思います。 　当然継承案に対しては、欠陥の発覚後に転売する際に、欠陥のせいで代金を減額しなければならなくなった場合、旧区分所有者の財産権を保護する必要があることから、損害賠償請求権を当然に移転するべきでないという批判がありますが、これについてどうお考えでしょうか。神崎参考人に求めたいと思います。

ありがとうございます。 　まず、逆の場合を考えてみたいんですね。欠陥判明前に通常の市場価格で転売した場合に、旧区分所有者には瑕疵による損害が一切ないため、損害はないんです。この場合には、新区分所有者に当然承継を認めるべきということは明らかなわけですね。 　逆に、代金減額による損害を考慮する考え方に立つならば、代金減額が修補費用の共有持分より少ない場合、新区分所有者にも損害があることになりますよね。修補に代わる損害賠償請求権の全部を旧区分所有者が留保することというのは不公平になりますよね。代金減額分は、修補費用損害賠償請求権の共有持分から算出されたものではありません。修補費用損害額というのは、それだけでも数年にわたり欠陥住宅訴訟で争われる可能性のある大論点なわけです。そんなものを考慮して代金額が決められているとは思えません。 　そうすると、改正法案の考え方に立った場合、減額を避ける方法

ありがとうございます。 　では、神崎参考人に引き続きお尋ねしたいと思いますけれども、そうすると、欠陥の発覚前に転売した際、旧区分所有者が新区分所有者に責任を負わない特約がある場合、潜在的に損害賠償請求権を譲渡したと解されるとの意見がございますが、これについてどう思われますかということと、現在の標準的な売買契約書には、売主の免責に伴い、潜在的な損害賠償請求権を買主に譲渡する旨の規定がございません。今後は入れてもらうようにすることも考えられるとの意見がございますが、この二つについてどうお考えでしょうか。

一点目の質問につきましては、民法四百六十七条一項は、指名債権の譲渡について、譲渡人が債務者に通知し、又は債務者が承諾をしなければ、債務者その他の第三者に対抗することができないと規定しています。すなわち、旧区分所有者が業者に債権譲渡通知を出さなければ、新区分所有者は業者に損害賠償請求権の譲渡を主張することができないので、そういうふうな、潜在的に損害賠償請求権を譲渡したというような解釈というのは誤っていると思います。実務上も成り立たないと思います。 　二点目。売買契約書にそのような条項を盛り込むことは可能で、かつ、それで何ら問題も生じないのであれば、そもそも個別の契約に委ねるべきではなくて、法律で当然承継を認めてしまえばいい問題だと思います。個々の売買契約書に委ねると、条項を抹消されたり変更されたりする可能性があって、個々的に変わってしまいますので、全体的な解決、抜本的な解決にならないと思い

ありがとうございます。 　では、旧区分所有者が自ら費用を負担して欠陥を補修した後に転売した場合、市場価格で売れたとしても、旧区分所有者には修補費用の負担額の損害が残るというふうに考えると思うんですけれども、神崎参考人の御意見をお聞かせください。

ありがとうございます。 　場面自体が非常に仮定的であって、非現実的な机上論だと考えております。共用部分の欠陥については、旧区分所有者が費用を支出して補修するなんという場面は想定できません。 　まず、共用部分の工事は管理組合が決定、実施するものであって、その費用は修繕積立金から支出されることが通常です。 　欠陥の補修工事として考えても、まず、明白な瑕疵や軽微な瑕疵であれば、損害賠償請求以前に、業者側において補修対応に応じることが多いです。争いがある場合で、和解交渉がまとまらなければ訴訟になるわけですけれども、訴訟では、訴訟が終わる前に補修を行うと欠陥の立証が困難になるため、本格的な補修を先に行うことは現実的にはまずありません。 　さらに、重大な瑕疵の場合には、補修に多額の費用を要するために、圧倒的多数のマンションの場合、被告から現に損害賠償金が得られるまで補修を実施しません。 　し

ありがとうございます。 　では、旧区分所有者が緊急的に修繕を行った後に転売した場合は、市場価格で売れたとしても、旧区分所有者には修補費用負担の損害が残るのではないんでしょうか。いかがでしょうか。神崎参考人にお聞きします。

ありがとうございます。 　これまた仮定的な場面であって、非現実的な机上論だと思います。 　例えば、雨漏りなどのように緊急を要する場面で、応急措置的に修繕を行う場合であっても、本来、共用部分の工事を行うのですから、管理組合の決定の下で修繕積立金で実施するのが通常でしょう。 　また、旧区分所有者が現に費用負担したという場面で仮に考えたとした場合でも、価格に付加することで、価格に転嫁して、その補修費用も転嫁して売れば、それで費用の回収を図ることができます。 　負担した修繕費用を加えた価格では売れない場合とか、早く売るために最初から修繕費用を加えない価格にする場合には、将来、業者から賠償金が支払われたときには精算するという特約をしておけば、負担費用を回収できます。 　また、特約なしで売却した場合でも、代金額が瑕疵を前提として決定したという事実関係がはっきりしていれば、後に業者が賠償又は補

ありがとうございます。 　では、もし今回の改正法律案が成立したと仮定して、将来、指摘されるような問題が現実化したときに、改めて当然継承案で法改正をすることで対応するということに対してどうお考えでしょうか。全参考人の皆さんにお伺いしたいと思います。

ありがとうございます。 　私、先ほど申しましたように、議論があるような、まだ余地があるようなところで、今回のような財産法を尊重というスキームから無理があるという御説明を受けた中で、今回は標準管理規約で対応し、そして皆さんが安心して暮らせるように規約で対応していこう、そういった方針に賛成しているところでございます。 　以上です。