日本維新の会

○赤木委員　ありがとうございます。 　そうですね。まさしく私も認識どおり、諸外国と比べると、非常に既存住宅流通というのは少ないというか低調であることは事実であり、さらに、良質なストック、良質な住宅を増やしていくという観点から、ここを活性化させるというのは非常に大事だと考えております。 　それを政府としても増やしていこうという認識があるというところで、そもそも、この流通量を低調な状況にしている原因は、ある意味、良質なストックの形成を阻んでいる原因とかなり近いかなとは考えております。 　そういったゆえに、ちょっと多いんですけれども、十個ぐらい論点を質問させていただきたいと考えております。 　まず最初は、そもそもの住宅購入者の意識に関する論点になります。 　私、不動産事業者だけではなくて、結構、エンドの、住宅購入者の方ともよく接点があるんですが、よくありがちなのは、せっかくのマイホーム

○赤木委員　そうですね、まさに気持ちいいとか不安がありそうだからという、ちょっとそういった懸念の部分というのがあるのは確かかなと考えております。 　もう一つ私も認識していますのが、やはり、木造が多いという部分もある、あとは日本は地震が多いということもあると思うんですけれども、日本の住宅の寿命そのものが短いんじゃないかという、ある意味これはちょっと誤ったイメージかなと私は思っているんですけれども。 　これは質問になりますが、日本の住宅の利用期間とか寿命が本当に短いものになっているのか、また、それがもし短いのであれば、どういったことが原因と認識されているかを御回答いただけますでしょうか。

○赤木委員　そうですね、まさに今御回答いただいた内容というのは、意外に国民の皆様も含めて知られていない事実かなと思います。 　良質なストックに建て替える上で、悪いものとは言わないんですけれども、建て替えざるを得なかったものを建て替えていくことによって築年数が諸外国に比べて短くなっているというのは、決してそこだけ切り取って、数字は確かに少ないんですけれども、悪いことではないかなとは考えております。 　一方で、この良質なストックの内容として、何をもって良質かというところは、住宅品質というのが中古住宅の流通において非常に重要になっていると考えています。 　よく言われるのが、この中古住宅マーケットは、まさに実際に購入してみないと分からないレモンマーケット、レモン市場と言われていて、いわゆるレモンというのは、皮が分厚いから切ってみないと中身が分からない、味が分からないという、そういう世界なんで

○赤木委員　そうですね。まさに、その長期優良住宅制度とかインスペクションの仕組みというのは、現場の不動産事業者にとってはすごくなじみが深いんですけれども、御回答いただいたみたいに、消費者の購入される方たちにとって、それが何を意味していて、それがどれぐらいの価値があるかというのが、なかなかまだ周知徹底というか広まっていない部分があると思いますので、それがプラスの評価になるようになれば、この後の質問にもつながるんですけれども、中古住宅の価格も上がって、資産性も向上するというふうになると、不動産事業者も力を入れてやりやすくなりますので、是非、引き続き、そこを広めていって、制度自体も拡充する部分は続けていただければと考えております。 　さらに、その不具合、今みたいなインスペクション等あれども、やはり、購入してからの不具合若しくは問題発生は、中古住宅の方が多いのはやはり実情です。 　あと、例えば

○赤木委員　そうですね。まさに、安心感をどんどん醸成というか育成していただければと考えております。 　さらに、その品質の不安じゃなくて今度はプラスの部分、メンテナンス情報若しくはリフォーム情報という、中古住宅の買手にとってはかなりプラスの有力な判断材料になりますし、あと、売手さんの側にとっても、せっかくやったリフォームとかメンテナンスがきっちりと売買価格に乗っかってくるという形は非常に合理的ですし、あとは、その情報を信頼できる形できっちり残していきたいというニーズも、ユーザーさんというかオーナーさんには多いと思います。 　こういった住宅メンテナンスやリフォーム等の履歴情報を残すことに関する制度の整備状況等について、御見解をいただけますでしょうか。

○赤木委員　ありがとうございます。 　ここで、ちょっと異なる側面からの質問になるんですけれども、既存住宅取引のマーケット環境に関する論点になります。 　売る側も買う側も、幾らで売れるの、幾らで買えるのという取引事例については一番関心が高い情報です。一方で、売買価格というのは限りなく個人情報でもあり、知りたいけれども知られたくない情報です。さらに、物件も、個別な特殊事情もあったりして、一物一価になっていないというのが難しさではあると思うんですけれども、日本の不動産マーケットにおける住宅取引のデータベースの整備状況について、御回答いただけますでしょうか。

○赤木委員　そうですね。まさにこの取引事例のデータベースというのは、海外はかなり進んでいて、それに付随した新しい、いわゆる不動産テックとかプロップテックというビジネスも盛り上がっていますので、是非この情報、活用しやすい情報基盤の整備をお願いできればと考えております。 　次に、同じように不動産マーケットの環境になるんですが、いわゆる仲介事業者さんが、両手仲介という、売主と買主の両方の仲介をすることに付随する弊害がよく指摘されているんですが、情報を囲い込んで、スムーズな取引に、なかなかマーケットに出してこないとかいう問題もあります。 　一方で、特に空き家が関連すると思うんですけれども、非常に低廉な住宅の場合は、手数料をそのままやってしまうと、なかなか十分な手数料がもらえないということでインセンティブが働かないといった課題も指摘されていると認識していますが、こういった両手仲介による弊害とか金

○赤木委員　まさに、レインズのステータス確認機能というのは、結構、事業者にとってもいろいろな意味で衝撃的なものだったんですけれども。すごい、いい意味で緊張感を、当然、当たり前のように公正な取引をするという環境は整っていると思いますので、引き続きこういった改善をしていただければなと考えております。 　次に、中古住宅の購入者の資金面の論点に移ります。 　中古住宅は住宅ローンがつきにくいという指摘が結構されます。例えば、中古住宅ローンへの優遇措置とあれば、新築ではなく中古を選択するインセンティブも働くと考えております。日本の中古住宅ローンの制度の整備状況若しくは活用状況について御見解をいただけますでしょうか。

○赤木委員　そうですね、フラット35がいろいろな形で改良版が出てきているというのは、これも、意外に、エンドの住宅購入者さんというのは、まだまだ知られていない部分がありますので、是非、周知を広める活動をしていただければと考えております。 　同じく、中古住宅のローンに関しては、ローンを出す金融機関サイドの難しさもあると考えています。具体的に言うと、中古住宅の担保価値の評価というのが非常に難しいということなんですけれども。一方で、最近だと、築年数だけじゃなく、立地のよさとか、省エネのストックの改修をしているというプラス評価も十分行う余地があると考えております。 　そこで、先日の、先週の二十日に、日経新聞にも記事が掲載されましたが、国土交通省さんが実施されようとしている価格算定モデルの検討会について、検討の内容とか、目指すものに関して御回答いただけますでしょうか。

○赤木委員　まさにその部分というのが一番重要だと個人的には考えています。不動産、住宅を買うというのは、確かに住まいを買うことではあるんですけれども、当然、資産に対して投資をしているという、購入した資産をどうやって維持するか、若しくは、海外みたいに、資産を価値を上げていって、投資の側面というものが重視されるためには、今おっしゃられたような評価制度というのはもう絶対的に必要なものになると考えていますので、是非そこは徹底的に、いろいろな、証券化とか、既に不動産の価格を算定する方法はたくさんありますので、そういったところも参考にしながら進めていただければと考えております。 　次に、住宅の税制の論点になります。 　特に買取り再販と呼ばれる不動産ビジネスで、一旦買って、それをリニューアルして、リノベして、また次に売っていくといった場合に、中古住宅のマーケットのかなり重要な機能を果たしている事業者さ