法務委員会

今規約の話を局長は触れられたんですけれども、ちょっと規約はまた後ほどということで。 　損害賠償請求の訴えを起こそうと思ったときに、原始区分所有者の居場所を捜さなきゃいけないですよね。こういう裁判を起こすことになりますからと通知をしなければなりませんよね。今、外国人の方が、投資目的でマンションを購入するという人が非常に多いんですけれども、その外国人の方に通知をするために一生懸命捜さなくちゃいけなくなりますよね。そこの手間とか費用というのは考慮されないんですかね。いかがでしょう。

お答えいたします。 　委員御指摘のように、旧区分所有者を代理するという場合のことを御指摘なさっていて、その旧区分所有者の所在がどこか分からないというような場合かと思いますが、基本的には、旧区分所有者については、登記の記録を見ることで旧区分所有者が誰かということが判明するということになると思いますし、もし旧区分所有者の方が本当に所在が不明だという場合には、公示による方法で通知をするということが考えられるところでございます。

外国人の場合は、最初、購入したときは住所を届けることが必要になっているんですけれども、もし誰かに転売した場合、住所変更があった場合には、外国人だと住所を調べられないんですよ、現実は。多くの国には住民票の制度はありませんから、調べられないんですよ、原始区分所有者を。 　それから、今、通知が届かない場合は公示という方法があるというふうに局長は答弁されましたけれども、連絡が取れない以上は、債権の譲渡を受けることはできませんでしょう、公示したって。連絡が取れない以上、原始区分所有者から債権譲渡を受けることができなくて、賠償金の返還請求権の放棄を求めることもできないんじゃないですか、連絡がつかなければ。どうですか。

お答えいたします。 　先ほど、公示の方法によると申し上げましたのは、管理者が旧区分所有者を代理して訴訟追行しようというときに、管理者が旧区分所有者に通知する方法として、公示をするということが方法として考えられるというふうに申し上げたものでございまして、債権譲渡の手段として公示というものではないと考えております。

私が聞いたのは、とにかく、この法改正が、原始区分所有者ときちんと連絡を取って、その人が別段の意思があるのかないのか確認しなくちゃいけないわけだから、特にあるんだったら、その人の意思確認をしなくちゃいけないわけでしょう、今回の法改正で。それで、連絡が取れずに公示をするということもあるということですから。 　今、債権譲渡を受けるというためではないとおっしゃったんだけれども、債権譲渡を受けないと、結局、賠償金の返還請求権の放棄を求めることもできないじゃないですか、元々持っている人の。その放棄をちゃんと、はい、私は放棄しますからどうぞ、今住んでいる人でやってくださいと、それを得なければ損害賠償を起こせないじゃないですか。 　結局、公示した分の賠償金、これは、返還請求権が時効で消滅するまで何年間か塩漬けになりませんか。伺います。

お答えいたします。 　管理者が得た賠償金がそのまま塩漬けになってしまうのではないかというお尋ねでよろしいでしょうか。 　先ほど申し上げましたような管理規約によって、賠償金の使途を制限したり、あるいは別段の意思表示を制限したりすることで、管理者が得た賠償金を旧区分所有者に渡さなくて済むようになるというふうに考えております。 　ですから、その場合には、その後に、いつその賠償金を使って修繕するかという問題になりますので、必ずしも、得たものがそのまま塩漬けになっているというわけではないように考えております。

結局、返還請求権が時効で消滅するまで五年間かかるんですから、この通知が届かなくて、公示しても連絡が取れなくて、債権譲渡を受けることができなくて、賠償金の返還請求権の放棄を求めること、これもできないとすると、返還請求権が時効で消滅するまで五年間塩漬けのままになるんですよ、現場は、実態は。 　だから、霞が関で、国交省の皆さんと法務省の皆さんがこの法改正案を作ったけれども、実際に地方の現場でマンションの瑕疵が見つかったときに、これはみんなで裁判を起こして、ちゃんと修繕費用をみんなでかち取るために闘いましょうというときに、この法改正は、東京地裁の平成二十八年の不都合をなくそうと思って法改正されたんでしょうけれども、実際、現場でこういう問題にぶち当たっている人たちにとっては、全く、申し訳ないんだけれども、これは机上の空論だと言わざるを得ないんですよ。現場ではそうはいっていない。 　さっきからずっ

お答えいたします。 　委員御指摘の資料の、三枚組のポンチ絵になっておりますが、その三枚目に、標準管理規約の改定というふうに書いてある部分がございまして、ここが御指摘の部分かと思います。 　今般の閣議決定をされましたマンション法の改正法案におきましては、管理者は、現区分所有者である者のみならず、区分所有者であった者を含む損害賠償請求権を有する者を代理し、規約又は集会の決議によって、当該請求権を有する者のために、原告又は被告となって訴訟追行をすることができるとする一方で、旧区分所有者が別段の意思表示をした場合には、旧区分所有者を代理して訴訟追行することができないこととしております。 　法制審議会の区分所有法制部会におきましては、旧区分所有者による別段の意思表示を標準管理規約の定めにより制限することについて議論をされておりまして、こうした議論の内容等も踏まえ、国土交通省とも連携して、マンシ

いやいや、最初、このポンチ絵三枚は、法案が出てきてから随分たってから出てきたんですよ。 　なぜならば、今そこに住んでいる人を守れない。でも、法務省さんと国交省さんから出てきたこのポンチ絵では、三枚目、一番最後の資料になりますけれども、標準管理規約を改定しますので大丈夫ですと。これを、標準管理規約を改定すれば、それぞれのマンションの管理規約も改正されますから、だから住民の皆さんの安全は担保されますという説明を私も自分の部屋で受けましたよ。受けたけれども、これは遡及されないでしょう。 　今住んでいる人じゃなくて、これからマンションを買う人、これからマンション、分譲を買って住む人のための標準管理規約であって、遡及されないですよね。そうしたら、冒頭に訴えた七百万戸以上の既存のマンション、住人の方々、ここから置き去りにされるじゃないですか。 　遡及になりますか、どうですか。

お答えいたします。 　標準管理規約の改定に伴いまして、各区分所有建物において規約を変更した場合に、その規約変更がされた時点で区分所有者であった者は、当該規約で定められた義務を負うことになります。 　他方、各区分所有建物において、規約が変更される前に区分所有権を他に譲渡するなどして区分所有者ではなくなった者は、当該規約で定められた義務を負うことにはなりません。