宮本岳志

○宮本（岳）委員　現にそういう契約になっているところで起こっていることですからね、改めてチェックしてくださいね。 　自治体ＤＸを進めればバラ色の未来が開けるかのように言うけれども、そこには深刻な情報漏えいのリスクも存在いたします。まるでデジタル安全神話を振りまくようなことはやめて、住民の幸福を基準に、しっかり地に足を着けた検討を行うことを求めて、質問を終わります。

○宮本（岳）分科員　日本共産党の宮本岳志です。 　この間何度もやり取りをしてきた不動産鑑定評価についてお伺いをいたします。 　まず、大臣に確認をいたしますけれども、不動産の鑑定評価に関する法律は、第一条で、この法律は、不動産の鑑定評価に関し、不動産鑑定士及び不動産鑑定業について必要な事項を定めて、もって土地等の適正な価格の形成に資することを目的とすると定めて、第五条では、不動産鑑定士は、良心に従い、誠実に鑑定評価等の業務を行うとともに、不動産鑑定士の信用を傷つけるような行為をしてはならないと定められております。 　これは大臣も確認していただけますね。

○宮本（岳）分科員　不動産鑑定評価は、恣意的なものであってはならない、土地等の適正な価格の形成に資するものでなければならない。だから、不動産鑑定士が鑑定評価基準から外れて不当な評価を行った場合には、国土交通大臣は懲戒処分を行うことができ、法には罰則も規定されております。 　そこで、不動産・建設経済局に聞くわけですけれども、国交省が定める不動産鑑定評価基準において、未竣工建物等鑑定評価の定義はどのようなものになっておりますか。

○宮本（岳）分科員　造成工事が完了していない土地あるいは建築工事が完了していない建物について、その工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすることを未竣工建物等鑑定評価というんですね。 　では、土地や建物ではなく、鑑定評価の対象不動産の周辺において鉄道等のインフラが工事中である場合に、工事が完了していることを前提として行う鑑定評価は、未竣工建物等鑑定評価に該当いたしますか。参考人。

○宮本（岳）分科員　不動産鑑定評価基準の定めでは、鉄道など周辺のインフラ工事が工事中だからといって、未竣工建物等鑑定評価として、完成しているものとして評価することは認められていないんですね。 　では、鉄道など区域外のインフラについて、インフラ工事が完了しているものとして評価を行う場合には、想定上の条件を設定しなければならないと思うんですが、いかがですか。

○宮本（岳）分科員　日本不動産鑑定士協会連合会が発行した不動産鑑定評価に関する実務指針によると、土地造成工事等で供給処理施設に係る工事の完了を条件とする場合は、未竣工建物等鑑定評価ではなく、個別的要件に係る想定上の条件として取り扱う旨が規定されております。 　この間、私が問題にしてきた大阪市のＩＲに関する不動産鑑定評価において、日本不動産研究所あるいは大和不動産鑑定、谷澤総合鑑定所は、周辺インフラの整備が完了することを想定上の条件として設定せずに、未竣工建物等鑑定評価として鑑定評価をしておりますが、今の答弁に基づけば、これは基準違反ということになります。 　ところで、今問題にしている想定上の条件ですけれども、これは依頼目的に応じて設定するものか、それとも依頼目的に関係なく設定してよいものか。これも政府参考人にお答えいただけますか。

○宮本（岳）分科員　依頼目的に応じて設定するものであって、依頼目的に反した条件設定はできないのは当然のことですよね。 　鑑定評価基準は、想定上の条件の設定に当たっての要件を、設定する想定上の条件が鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかという観点に加え、特に実現性及び合法性の観点から妥当なものでなければならないと定めて、すなわち、実現性、合法性、利用者の利益を害するおそれがないかどうかという三つの観点から妥当性を有する場合のみ想定上の条件の設定が認められております。安易な条件設定をすれば、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがあるからなんですね。 　そこで確認しますけれども、鑑定評価基準の三十九ページ、第九章第二節「記載事項」には、どう記載されておりますか。参考人。

○宮本（岳）分科員　つまり、鑑定評価において条件設定をした根拠を鑑定評価書に記載していなければ、基準違反になるんです。ところが、大阪ＩＲの鑑定評価において、日本不動産研究所、令和元年鑑定評価書の三ページ、あるいは、大和不動産鑑定、令和元年不動産鑑定書の二ページは、ＩＲを考慮外とする想定上の条件を設定しながら、その条件設定を妥当と判断した合理的理由の記載をしておりません。 　大臣、今の参考人の答弁に照らして、これは明確な鑑定評価基準違反ではありませんか。

○宮本（岳）分科員　余り、大臣に答えていただいて、意味がある答弁ではなかったですけれども、個別には答えないというふうにおっしゃるんですね。 　それで、次に確認書という問題についても聞きますよ。 　事務次官通知である、不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドラインでは、業務の目的と範囲等を確定、明記した文書、いわゆる確認書を依頼者に交付することを定めております。 　ガイドラインでは、不動産鑑定業者は確認書をいつまでに依頼者に交付するものとなっているか、政府参考人、お答えいただけますか。

○宮本（岳）分科員　資料一におつけしたのが、そのガイドラインであります。下線部に明記されておりますね。「不動産鑑定業者は以下の事項を明記した文書等を契約の締結までに依頼者に交付するものとする。」こうなっていますね。 　そして、国土交通省は、毎年、鑑定評価モニタリングの一環として、鑑定業者に対する立入検査を実施をし、不適切なものは行政指導をしております。資料二におつけしたのは、昨年五月の十日、国土交通省不動産・建設経済局地価調査課長名で、日本不動産鑑定士協会連合会会長宛てに発出した、不動産鑑定評価等の適正な実施についてという通知であります。検査で確認された具体例として、確認書が契約の締結までに交付されていないことを挙げております。 　そこで重ねて聞くんですけれども、これも政府参考人でいいですよ、確認書を契約の締結までに交付せずに、後から日付を遡って確認書を作成して、あたかも契約締結前に確