国土交通委員会

○松井政府参考人　お答え申し上げます。 　不動産登記は、一筆の土地又は一棟の建物を対象として権利の設定等を行った場合にこれを登記簿により公示する制度であり、建物の一部を対象として登記をすることはできません。 　この理由は、仮に建物の一部にのみ独立して賃借権等の登記ができることとすると、建物所有権や既に設定された抵当権等との関係で、公示される権利関係の内容が不明確となるためでございます。 　したがって、御指摘のような一棟の建物の一部である屋根部分を対象とした不動産登記をすることはできないものと理解をしております。

○赤木委員　そうですね、今まさにおっしゃられたとおりに、現行法であれば、そういったことをするというのはかなり難しいというのは私の方も認識はしているんですが、一方で、この屋根上の太陽光というのは、ＧＸという側面からもかなり有効なポテンシャルを持っていると政府としても考えられているのであれば、やはり何かしらの対策を講じるべきではないかというふうに私個人は考えております。 　ここで追加の質問になるんですが、こうやって屋根上の太陽光の普及のために、こういった屋根賃貸借の対抗要件問題について、何かしらの解決を図ろうとする動き若しくは方針があるかについて御見解をお願いできますでしょうか。

○豊田副大臣　お答えをいたします。 　国土交通省として、屋根を賃借した太陽光発電設備を設置する場合、その賃借権が対抗要件を備えることができないことは承知をしております。屋根を活用した太陽光発電設備の普及を進めるに当たり、重要な論点だとは考えております。 　まずは、屋根を賃借して太陽光発電設備を設置しようとする事業者が不測の損害を被ることのないよう、こうした事業者が屋根を賃借する場合の留意事項等を関係省庁で連携して整理をし、関係者への周知を進めることについて検討を進めていきたいと考えております。

○赤木委員　ありがとうございます。 　そうですね、やはり登記制度を変えるとなると、かなり大がかりな制度変更とか調整が必要だと思います。 　周知を進めていただけるということですが、やはりスピード感もかなり重要な局面だと考えていますので、例えば、屋根を借りた発電事業者が太陽光発電設備を設置する行為をもって、つまり占有することによって、太陽光に関しては対抗要件を認めるというような、それは新法となるのかどうか分からないんですが、そういったアイデアというのは結構現場の方たちというのは実情に応じて持たれていますので、是非継続的に御検討いただければと考えております。よろしくお願いいたします。 　次に、ＧＸ若しくは不良ストックの問題に関して、都市部の中小ビルストックに関する質疑に移らせていただきます。 　こちらも配付させていただいている資料の二枚目と三枚目が該当する資料になるんですが、少し見ていた

○斉藤（鉄）国務大臣　今委員から御指摘のありましたように、都市部の老朽化した中小ビルストックは、都市の低炭素化や国際競争力の強化等の面から、適切に更新されることが望ましい、このように認識しております。

○赤木委員　そうですね、個別のビルの問題とはいえ、都市全体に影響を与える問題として捉えていただければと望んでおります。 　これを踏まえた質問となるんですが、この中小ビルストック問題から派生すると懸念されるような問題として、今おっしゃられたようなこともそうですし、防災の問題とかエネルギー効率の問題、場合によっては、陳腐化することによって都市がスラム化してしまうということも究極的にはあり得ると考えておりますが、今後の対応策に関して国土交通大臣より御見解をいただけますでしょうか。

○斉藤（鉄）国務大臣　今、赤木委員お示しになりましたように、老朽化、偏りがございます。 　老朽化したオフィスビルの建て替えについては、基本的にビル所有者の判断によることとなりますが、建て替えを進めるためには、事業の採算性を確保することが重要です。 　建て替え後のオフィスビルの競争力を高め、事業の採算性を向上させるためには、隣接するオフィスビル等と共同で建て替えを進めることが有効です。 　そのため、隣接する敷地と共同化し、土地の高度利用と都市機能の更新を図る市街地再開発事業などを活用することが考えられます。 　また、耐震、環境性能が不足している老朽化したビルなどについて、耐震性、省エネに優れた物件への改修、建て替えを促進する事業を行っております。 　国土交通省としては、これらの事業が円滑に実施されるよう、引き続き必要な支援を行ってまいりたいと思っております。

○赤木委員　そうですね、まさに、周辺も巻き込んで建て替えるとか、都市全体をリニューアルするというのはすごく重要な施策だと考えております。 　ただ一方、建て替えのときに、ビジネスの現場では非常にこれまた悩ましい課題があります。これは何かというと、ビルの所有者とそのビルを借りているテナントさんとの関係になるんですね。 　資料にも示していますけれども、結構、築古の中小ビルというのは、平成十二年以前のものなので、いわゆる普通賃貸借のテナントが多くて、これは退去のルールが定められていなくて、明確化されていないんです。 　これは何が起こるかというと、例えば、ビルを建て替えようとするときに、テナントさんに出ていっていただく上でどれだけのコストがかかるか、どれだけの時間がかかるかというのが正直読みづらいというか、読めないようなものになっております。ですので、なかなか、一歩進んで、ビルを購入して建て替

○松井政府参考人　お答え申し上げます。 　借地借家法第二十八条は、建物の賃貸借契約の更新拒絶等は、「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」と規定し、様々な正当事由の考慮要素を列挙しているところです。 　このように、借地借家法は、建物の賃貸借について更新拒絶等をするための正当事由の有無に関する判断の予測可能性を確保するため、その考慮要素を具体化しているところでして、御指摘の観点から法改正を行うことについては慎重な検討が必要でございます。 　また、個別事案における正当事由の有無は、裁判所におい

○赤木委員　そうですね、まさに、正当事由という言葉の幅というか範囲がなかなか現場でも分からなくて、裁判になってしまうとまた時間もかかるということがあって、かなり中小ビルを活用するところのちゅうちょしてしまう原因でもありますので、難しいとはいいながらも、何かしら正当事由のルールを明確化するなり、細かく定めていただけるような方向で御検討を是非よろしくお願いしたいと考えております。業界としても、これによって町がどれだけ活性化していくかとか、陳腐化しないような町にできるかというのに、かなりここは重要な論点でありますので、是非よろしくお願いいたします。 　次に、建て替えではなくて、ビルの空きフロアを活用する際の問題に関しての質問になります。 　例えば、建てられた三十年前に比べると、やはりエリアの属性がかなり変わっていたりします。例えば、昔建てたときはオフィスエリアだったのが、今はホテルエリアにな