国土交通委員会

○緒方委員　なかなか、高齢者の方々とかが出資する際に、その説明で十分に納得できるかということについては甚だ疑問が残るというところでありまして、この件、何か法的な、法技術論的に対応できるところがあるのではないかということを指摘した上で、次の質問に移りたいと思います。 　この不動産特定共同事業法において、分別管理された事業で、それぞれ区分経理的なことをやっていくわけですが、外部から業務委託等によって資金を受け入れることで、利払いとかをした後ででも、帳簿上は収支が均衡又は黒字になっている状態を取り繕うこと、これはこの法律上問題がないということでしょうか、塩見局長。

○塩見政府参考人　お答え申し上げます。 　まず、先生御指摘の分別管理でございますけれども、これは自分の財産とも分別しなければなりませんし、他の不動産特定事業契約の財産とも分別しないといけないということでございますが、その分別の方法につきましては、契約ごとに不動産の取引から生ずる利益などの明細書を帳簿に作成をするということになっております。したがいまして、対象不動産からの利益分につきましては、必ず書面に残るという形の仕組みになっております。 　加えまして、投資家に定期的に投資の運用状況の報告をする財産管理報告書というものを作成、交付する必要がございますけれども、その報告書の中でも、不動産の取引から生じた利益について記載をしなければいけないということにしておりまして、この仕組みによりまして、投資家の方が不動産取引からの利益を確認できる制度としておりますので、仮に先生御指摘のような不動産取引

○緒方委員　質問を続けたいと思います。 　この不動産特定共同事業において、事業が現在まで約束した利回りをきちんと保証していることそのものは、将来の事業の健全性の証明になるというふうに思われますでしょうか、局長。

○塩見政府参考人　お答え申し上げます。 　同一の事業者が過去に不動産特定事業を行って、その際、契約前の広告とか勧誘のときに配当の見込みの額を示して、実際にもその見込額どおりの配当を行った、そういう実績が仮にあったというふうにいたしましても、新たに募集しようとする不動産特定事業の商品、これは過去とは対象の不動産がまず異なります。また、不動産をめぐる市場の環境も過去と同じということは、なかなか考えにくいところでございます。 　不動産取引からどれぐらいの利益が生じるかというのは、やはり、対象不動産の特性とか市場の環境などに応じて個別に判断をする必要がございます。そういう意味では、過去の類似商品における運用の実績というものは参考指標の一つにすぎないというふうに理解すべきものと思います。

○緒方委員　質問を続けます。 　事業運営上、利払いを含む債務の弁済において、優先劣後のシステムを取り入れて事業者の出資を劣後させ、個人出資者に優先的に弁済するということ、これ自体は事業の健全性の証明になるというふうに思われますか、局長。

○塩見政府参考人　お答え申し上げます。 　不動産特定共同事業の商品には、収益の還元を優先的に受けられる優先出資部分を一般の投資家の方に販売をする、そして、残りの劣後して収益の還元を受ける劣後出資部分、これを不動産特定共同事業者自らが引き受ける、こういういわゆる優先劣後の構造になっているものが存在するというふうに承知しております。 　こういった仕組みによります商品の場合でございますけれども、一般の投資家の方は、元本あるいは配当の支払いというものを不動産特定事業者の出資分よりも優先的に受けられるという意味では、一般投資家の方が負うことになります投資リスクが一定程度軽減をされるということは申し上げられると思います。 　しかしながら、生じました損失が非常に多額の場合は、劣後出資部分、不動産特定事業者が出資した部分はもとよりでございますけれども、優先出資部分に投資した一般投資家につきましても、

○緒方委員　最後の質問にしたいと思います。 　斉藤大臣、予算委員会の分科会と今日の質疑を聞いて、明らかに私はちょっとおかしなところがあるのではないかというふうに思いますし、大臣もそう気づいていただけたのではないかなというふうに期待をいたしております。法改正に踏み込むべきではないかというふうに思いますが、斉藤大臣の答弁を求めたいと思います。

○斉藤（鉄）国務大臣　不動産特定共同事業は、地域の核となる複合施設や、介護施設、保育園の整備、古民家の再生など、多様なプロジェクトを実現する事業スキームとして有効に機能してまいりました。不動産の証券化手法を用いた事業の資産総額を二〇三〇年頃までに約四十兆円とする目標に向けて、引き続き、不動産投資市場の健全な発展を推進してまいりたいと思います。 　さきの分科会と今日、委員からは、投資家保護の観点から様々な質疑をいただきました。 　現行の不動産特定共同事業法は、金融商品取引法などと同様に、広告時における誇大広告や勧誘時における不適切な勧誘行為を規制するとともに、投資家に対し、契約に際しての情報提供義務や運用開始後の情報提供などの仕組みを備えており、これらによって投資家保護を図っております。 　投資家の皆さんには、事業者から提供される情報を十分に吟味し、適切な注意を払って慎重に投資判断をし

○緒方委員　終わります。

○長坂委員長　次に、古川元久君。