国土交通委員会

○長橋政府参考人　先生御指摘の両手仲介の問題ですけれども、宅建業者が自社の利益のため、売主、買主双方の媒介を行ういわゆる両手取引を目指して、故意に物件の取引情報を隠すような、いわゆる囲い込みの行為を行うことは、早期の成約可能性を狭め、売主や買主の利益を損なう可能性があり、市場の公正を害するものと考えております。 　このため、取引情報の開示を促進すべく、レインズにおいて、物件の売主や他の宅建業者が当該物件に申込みが来ているかどうかの状況を確認できる機能、ステータス管理機能を導入し、囲い込み行為の防止を今図っているところでございます。 　また、低廉物件の媒介報酬の問題につきましては、平成三十年一月より、物件価格が四百万円以下の低廉な空き家などであって、通常より現地調査等の費用を要するものについては、従前の報酬額の上限に加えて、当該費用を考慮した額の報酬を売主から受領できるよう、見直しを行っ

○赤木委員　まさに、レインズのステータス確認機能というのは、結構、事業者にとってもいろいろな意味で衝撃的なものだったんですけれども。すごい、いい意味で緊張感を、当然、当たり前のように公正な取引をするという環境は整っていると思いますので、引き続きこういった改善をしていただければなと考えております。 　次に、中古住宅の購入者の資金面の論点に移ります。 　中古住宅は住宅ローンがつきにくいという指摘が結構されます。例えば、中古住宅ローンへの優遇措置とあれば、新築ではなく中古を選択するインセンティブも働くと考えております。日本の中古住宅ローンの制度の整備状況若しくは活用状況について御見解をいただけますでしょうか。

○塩見政府参考人　お答え申し上げます。 　国土交通省所管の独立行政法人住宅金融支援機構におきましては、全期間固定の住宅ローンでありますフラット35を提供してございます。 　このフラット35の中で、既存住宅ストックの活用を図る方への支援といたしまして、高い省エネ性能などの確保のためのリフォーム工事を、既存住宅の取得と併せてそうしたリフォーム工事を行います場合に、これらに要します資金について、フラット35リノベという制度で金利の引下げを行ってございます。十年間で、〇・二五％あるいは〇・五％の引下げを行っているところでございます。 　また、地方公共団体と連携をして、空き家の活用を図る方への支援といたしまして、地方公共団体が住宅取得費に対する財政支援を行います場合に、フラット35地域連携型という制度で金利の引下げを行ってございます。この四月からは、金利の引下げ期間を従来の五年から十年に更に延

○赤木委員　そうですね、フラット35がいろいろな形で改良版が出てきているというのは、これも、意外に、エンドの住宅購入者さんというのは、まだまだ知られていない部分がありますので、是非、周知を広める活動をしていただければと考えております。 　同じく、中古住宅のローンに関しては、ローンを出す金融機関サイドの難しさもあると考えています。具体的に言うと、中古住宅の担保価値の評価というのが非常に難しいということなんですけれども。一方で、最近だと、築年数だけじゃなく、立地のよさとか、省エネのストックの改修をしているというプラス評価も十分行う余地があると考えております。 　そこで、先日の、先週の二十日に、日経新聞にも記事が掲載されましたが、国土交通省さんが実施されようとしている価格算定モデルの検討会について、検討の内容とか、目指すものに関して御回答いただけますでしょうか。

○塩見政府参考人　お答え申し上げます。 　住宅金融支援機構が調べたところでは、現状では、約八割の金融機関におきまして、既存の戸建て住宅につきまして、建物の経過年数に基づき評価をし、維持管理やリフォーム等による物件ごとの品質差を考慮していないという回答が得られておりまして、築年数のみで一律に判断する担保評価手法というものが今大勢を占めてございます。 　既存住宅流通市場を活性化する方策の一つとして、既存住宅に対します金融機関の担保評価を改善をいたしまして、実態に合った適切な金額のローンを提供するということを促すということも非常に重要だと考えてございます。 　このため、令和五年度予算におきまして、地域の課題に精通しておられる金融機関が担保評価の改善を行おうとする場合に、これを支援する事業を新たに始めることにいたしました。 　この事業を通じまして、リフォームによります価値向上を反映させた担

○赤木委員　まさにその部分というのが一番重要だと個人的には考えています。不動産、住宅を買うというのは、確かに住まいを買うことではあるんですけれども、当然、資産に対して投資をしているという、購入した資産をどうやって維持するか、若しくは、海外みたいに、資産を価値を上げていって、投資の側面というものが重視されるためには、今おっしゃられたような評価制度というのはもう絶対的に必要なものになると考えていますので、是非そこは徹底的に、いろいろな、証券化とか、既に不動産の価格を算定する方法はたくさんありますので、そういったところも参考にしながら進めていただければと考えております。 　次に、住宅の税制の論点になります。 　特に買取り再販と呼ばれる不動産ビジネスで、一旦買って、それをリニューアルして、リノベして、また次に売っていくといった場合に、中古住宅のマーケットのかなり重要な機能を果たしている事業者さ

○塩見政府参考人　お答え申し上げます。 　既存住宅の流通を促すということで、事業者の方が既存の住宅を買い取って、一定のリフォームを行った後、消費者の方に販売をする、いわゆる買取り再販住宅、こういうものがございます。その流通に係ります税制上の優遇措置を講じているところでございます。例えば登録免許税、これは買手の方にかかる登録免許税を減額をする、それから、売手の方にかかる不動産取得税を減額する、こういった措置を講じているところでございます。 　こういった流通そのものを促進する税制以外にも、既存住宅の取得とか、リフォームを促進する税制というものも設けてございまして、例えば、いわゆる住宅ローン減税におきましては、長期優良住宅の建設をされようとする場合、長期優良な既存住宅を取得するような場合、こういうことについては非常に優遇した措置を講じてございますし、また、性能の向上を図ろうとする、いわゆるリ

○赤木委員　ちょっと時間も迫ってきましたので、既存住宅の最後の論点になるんですが、日本は新しい家を建てやすいんじゃないか、建てやすい環境にあるんじゃないかという指摘が結構されるんですけれども、こういった、宅地規制とか新規の開発に対する規制の制度について、既存の住宅流通という側面から、どういった状況になっているかということについて御回答いただけますでしょうか。

○天河政府参考人　お答えいたします。 　新規開発の抑制につきましては、都市計画法におきまして、無秩序な市街化を防止するため、開発許可制度を設けております。 　具体的に申しますと、都市計画区域におきまして、必要に応じ市街化調整区域を定めますと、当該区域におきましては、例えば、農林漁業の用に供する施設や、周辺の地域に居住している方の利用に供する診療所や食料品店などを除きまして、開発について許可できないこととなります。 　また、令和二年に、災害の頻発化、激甚化を踏まえ、安全なまちづくりを進める観点から、都市計画法を改正し、土砂災害特別警戒区域等の災害レッドゾーン、あるいは、浸水想定区域等の災害イエローゾーンといった災害リスクの高いエリアにおける新規開発の抑制を図る措置を講じたところでございます。 　国土交通省といたしましては、こうした取組を引き続き行い、無秩序な新規開発が抑制されるよう努

○赤木委員　ちょっと時間が来てしまって、済みません、所有者不明土地の質問に入れなかったんですけれども、今回、かなりたくさんの部局の方たちにも助けていただきまして、本当にありがとうございました。 　今日は時間が来ましたので、私の質問を終わりとさせていただきます。ありがとうございました。