国土交通省不動産・建設経済局長

○塩見政府参考人　お答え申し上げます。 　同一の事業者が過去に不動産特定事業を行って、その際、契約前の広告とか勧誘のときに配当の見込みの額を示して、実際にもその見込額どおりの配当を行った、そういう実績が仮にあったというふうにいたしましても、新たに募集しようとする不動産特定事業の商品、これは過去とは対象の不動産がまず異なります。また、不動産をめぐる市場の環境も過去と同じということは、なかなか考えにくいところでございます。 　不動産取引からどれぐらいの利益が生じるかというのは、やはり、対象不動産の特性とか市場の環境などに応じて個別に判断をする必要がございます。そういう意味では、過去の類似商品における運用の実績というものは参考指標の一つにすぎないというふうに理解すべきものと思います。

○塩見政府参考人　お答え申し上げます。 　不動産特定共同事業の商品には、収益の還元を優先的に受けられる優先出資部分を一般の投資家の方に販売をする、そして、残りの劣後して収益の還元を受ける劣後出資部分、これを不動産特定共同事業者自らが引き受ける、こういういわゆる優先劣後の構造になっているものが存在するというふうに承知しております。 　こういった仕組みによります商品の場合でございますけれども、一般の投資家の方は、元本あるいは配当の支払いというものを不動産特定事業者の出資分よりも優先的に受けられるという意味では、一般投資家の方が負うことになります投資リスクが一定程度軽減をされるということは申し上げられると思います。 　しかしながら、生じました損失が非常に多額の場合は、劣後出資部分、不動産特定事業者が出資した部分はもとよりでございますけれども、優先出資部分に投資した一般投資家につきましても、

○政府参考人（塩見英之君）　お答え申し上げます。 　いわゆる事故物件と言われているものについて明確な定義があるものではございませんけれども、一般的に言われておりますところで申し上げますと、取引上の判断に影響を及ぼすような瑕疵のある不動産を指しておりまして、中でも、賃借や購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるような、人の死亡事故が過去に発生した物件を指すものが多いというふうに認識しております。 　宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法に基づきまして、取引の相手方に対し、相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項を告知しなければいけないというふうになってございます。 　国土交通省におきましては、いわゆる事故物件に関連いたしまして、宅地建物取引業者が居住用不動産の取引の相手方に告知をしなければならない死亡事故をできるだけ明確化するという観点から、令和三年にガイドラインを策定してございます。

○政府参考人（塩見英之君）　お答え申し上げます。 　先生御指摘のとおり、建設工事は多数の専門的な工種を組み合わせる必要がございますので、建設業界は一定の多重下請構造というのがある意味必然的な面もございます。したがいまして、建設業におきます担い手確保策は、発注者と受注者とか、元請と下請というところだけではなくて、一次や二次、二次や三次、そういった複数の請負契約が結ばれることを前提として講じていくということが必要だと思います。 　まず、制度面について申し上げますと、今国会に提出しております建設業法等の改正案で、これは適正な見積りのプロセスを確保することで適正な労務費の確保と行き渡りを図っていこうというものでございますが、その際、受発注者間や元下間だけでなくて、一次と二次の間なども含めて全て、一定の金額を下回る、労務費を下回る請負契約は全て禁止すると、こういう新しいルールを導入することで下請

○政府参考人（塩見英之君）　お答え申し上げます。 　今回の建設業法等の改正案によって導入しようとします労務費の確保と行き渡り策でございますけれども、これは、公共工事、民間工事、いずれについても適用するということでございますし、また下請契約も含めて対象にするということで、新しい取引のルールを導入することでボトムアップを図っていきたいということでございます。 　この新しいルールの導入をしていく過程におきましては、現場で混乱が生じるということも考えられるところでもございます。そういった課題が生じていないかということは常によく注視をし、一つ一つ解決を図りながら丁寧に進めていくということが全体として必要だろうと思います。 　このため、国土交通省として課題を把握しやすく、かつ多くの技能者が従事することとなる国土交通省の直轄の大規模工事というものについては、新しいルールがどう普及しているかというこ

○塩見政府参考人　お答え申し上げます。 　先ほど、京都の事例も引き合いに出されて、また、東京と埼玉の事例なんかもお話しいただきました。 　マンションの価格は、いろいろな要素で決まっているというふうに承知しております。もちろん、建設コストの問題もございますけれども、特に、東京の都区部のマンションの価格が上がったとされている大きな要因は、非常に利便性の高い地域で高額な、大規模な物件が供給されたことによる影響が大きいというふうに、民間の研究機関なども分析されているというふうに承知しております。 　また、京都におきましては、長年にわたって、全体として、床面積の供給を一定程度抑制的な姿勢で都市行政が行われてきたということも一因ではないかというふうに言われているものと承知をしております。 　その上で、国土交通省として価格などの実態をきちんと把握すべきではないかということでございますけれども、ま

○政府参考人（塩見英之君）　お答え申し上げます。 　今回の法案で予定しております賃金の確保、行き渡りの実効性を確保いたしますために、この制度ができますと、契約の交渉を、当事者の間でより適切な水準の賃金の、あるいは労務費の確保に向けた交渉がしやすくなるという面がございますけれども、それでもなおこのルールをしっかり守らない事業者がいる場合にはきちんとした監督などを行っていくことを予定しております。 　また、監督などを適正に行いますために、現場の契約の実態を実地に出向いて確認をさせていただいて不適切な契約がないかを調べる、こういう建設Ｇメンというものを体制を倍増させまして、実効ある法律の運用を是非努めてまいりたいと考えております。

○塩見政府参考人　お答え申し上げます。 　御指摘の価格査定マニュアルでございますけれども、先生の御説明いただいたとおり、戸建ての既存の住宅の建物評価、従来は一律に経年減価するという方法だったものを、リフォームを行った場合には住宅の価値が回復、向上する、こういう見直しを行ったところでございます。 　改訂後のこのマニュアルの現場での普及状況でございますけれども、宅建業者の声を聞きますと、既存住宅の査定の際にマニュアルを活用するケースが多いということであります。また、件数で見ましても、マニュアルに基づきます既存住宅の査定の件数、これが令和四年度で約六万件ということでございまして、見直し前に比べますと倍以上に増加しているということでございます。 　こうしたことからしますと、マニュアルが現場で一定程度普及が進んできているというふうに思っておりますし、また、この結果、リフォームが行われました既存

○塩見政府参考人　お答え申し上げます。 　公共工事の発注に当たりまして積算を行う際に、公共工事の設計労務単価というものを用いております。 　その設定でございますけれども、毎年秋に、公共工事の現場で実際に働いていらっしゃる方の賃金、これは、元請で雇用されている方、一次下請で雇用されている方、あるいは四次下請で雇用されている方、まさに、実際の現場で働いていらっしゃる技能者の方の賃金を、賃金台帳の確認も含めて調査をさせていただき、その結果に基づいて労務単価の設定を行っているということでございます。 　そういう意味で、実際に払われている現場の職人の方の賃金を確認した上で設定をさせていただいているということでございます。

○塩見政府参考人　お答え申し上げます。 　契約金額は、それぞれ、元請と一次下請、一次と二次という形で契約の交渉が行われてまいりますけれども、その中で、労務費についても、その契約の中で決まっていくということになります。 　今回、今国会に建設業法の改正を提出させていただいておりますけれども、この法案の中では、あらかじめ国の方で適切と考える労務費の設定をさせていただいた上で、その額を著しく下回るような契約を元請と一次下請、一次と二次の間で結び、そして、それが末端の技能者の方に行き渡らないような、そういう契約については法律上禁止をする、そういう内容の法案を提出させていただいております。 　そういう、見積りをお互いに出し合う中で、著しく低い労務費が設定されないように、そういう意味では、ある意味、見える化をするということだと思います。今回の法案の中で、それを実現できるようにしてまいりたいというふ