第213回国会の発言まとめ

○國重委員　是非よろしくお願いいたします。 　そして、様々な少子化対策を講じる一方で、人口減少を見据えた国づくりというのも重要になります。人が生きる土台、また生活の基盤になるもの、それが住宅になります。そこで、これからは人口減少時代における住宅政策の在り方について取り上げたいと思います。 　住宅政策、これについては、時代とともに変遷をしてまいりました。これからの人口減、世帯減、また、建設人材を含む労働人口の減少を見据えますと、新築だけをどんどん造っていくというよりは、既存の住宅ストックも適切に活用しながら豊かな住生活を実現していくという視点がこれまで以上に大事になってくると思います。 　この点、既存の住宅ストックの現状を見ますと、平成三十年のデータになりますけれども、その総数は約六千二百四十万戸、うち八百五十万戸が空き家とされています。空き家じゃなくても、昭和五十五年以前に建築された

○斉藤（鉄）国務大臣　大変重要な視点、ある意味で欧米に比べて日本が遅れている視点だと思います。 　将来世代に継承できる良質な住宅ストックを形成する、そしてライフステージに応じた住み替えを行っていく、これらが循環するシステムを構築する、そして既存住宅中心の施策体系へ転換を進めていくということは、非常に重要だと思っております。 　しかしながら、住宅ストックの現状を見ると、先ほど御指摘ありましたように、耐震性を満たさない住宅、それから、省エネ性能やバリアフリー性能が不十分な住宅もたくさんございます。 　こうしたことを踏まえまして、必要な建て替えやリフォームの推進により、良質な住宅の供給を促進するとともに、空き家の活用を進めるなど、施策をバランスよく講じていくことが必要であります。それらを支えるための既存住宅流通とリフォーム市場の一層の拡大、これが必要だと考えております。

○國重委員　その上で、このリフォームのインセンティブが働くようにするためには、リフォームによるバリューアップが適切に評価されること、そして、きちんと流通していくことが大事になります。 　この点、住宅の流通における現状を見てみますと、全住宅の流通量に占める既存住宅の割合は、平成三十年時点で約一四・五％、増えてはきておるものの、まだその割合は少ないのが現状になります。 　特に、中古のマンションはまだいいんですけれども、戸建ての活用がなかなか進んでいません。中古の戸建て住宅の価値が適正に評価されるような取組が必要になります。 　ここでポイントとなるのが、物件の売買時における市場評価と金融機関の担保評価、この両側面からの環境整備であります。 　まず、この市場評価、中古の戸建て住宅では、実際の建物寿命ではなくて耐用年数、例えば、木造であれば二十二年といった耐用年数が指標となって、築年数の経過

○塩見政府参考人　お答え申し上げます。 　御指摘の価格査定マニュアルでございますけれども、先生の御説明いただいたとおり、戸建ての既存の住宅の建物評価、従来は一律に経年減価するという方法だったものを、リフォームを行った場合には住宅の価値が回復、向上する、こういう見直しを行ったところでございます。 　改訂後のこのマニュアルの現場での普及状況でございますけれども、宅建業者の声を聞きますと、既存住宅の査定の際にマニュアルを活用するケースが多いということであります。また、件数で見ましても、マニュアルに基づきます既存住宅の査定の件数、これが令和四年度で約六万件ということでございまして、見直し前に比べますと倍以上に増加しているということでございます。 　こうしたことからしますと、マニュアルが現場で一定程度普及が進んできているというふうに思っておりますし、また、この結果、リフォームが行われました既存

○國重委員　適切な市場評価に向けた取組を、また更によろしくお願いします。 　一方で、金融機関の担保評価、これについてはより課題があると感じております。市場評価の価格が金融機関の担保評価に、これが適切に反映されない、つまり、価格査定マニュアルで算定された金額でローンが通らない、こういった声が現場からよく聞こえてきます。 　この金融機関の担保評価の適正化に向けて、国交省が今年度からモデル事業を行っていると承知をしておりますが、具体的にどのように適正化に取り組んでいるのか、また、その中で浮かび上がってきた実態や課題としてどのようなものがあるのか、答弁を求めます。

○石坂政府参考人　既存住宅の流通の活性化については、リフォームや維持管理などの住宅の性能の向上について、売買時の評価額に加えまして、今御指摘がございました、金融機関の担保価値に反映することにより、適切な金額のローンの提供を促進することが重要でございます。 　このため、今年度より、地域の金融機関の担保評価の適正化に向けた取組を支援する住宅金融モデル事業を開始いたしました。本事業に、例えば京都市では、耐震診断やインスペクション等を基に、既存住宅の状態等の情報を整理して金融機関に提供する、そういうことによりまして適正な担保評価を促す仕組み、そういうことを検討しております。 　ただ、一方で課題がございまして、個別物件の担保評価をするために必要となる人員やコスト、これをどう確保していくかなどの課題があり、引き続き、金融機関とどう連携を深めていくかということを検討しているということでございます。

○國重委員　済みません、大臣が参議院の本会議があるということで、ちょっと私の質問のところの時間が押してきたんですけれども、じゃ、済みません、質問順序を入れ替えるとちょっと変になるかもしれませんけれども、先にします。 　次に、金融庁に聞く予定だったんですけれども、金融機関の担保評価、これは、最後は金融機関が決めることになるんですけれども、現場の創意工夫を後押しするために、先駆的な取組を、周知を含めて、全国的に広げていっていただきたいと思います。そのために金融庁との連携を密にしていただきたいと思いますけれども、いかがでしょうか。

○斉藤（鉄）国務大臣　既存住宅の流通の活性化は重要な政策分野でありますが、この推進に当たっては、リフォームを行っても価格として十分に反映されず、住宅の価格が築年数に応じて一律に減価されるという課題がございます。 　このため、リフォームや維持管理による住宅性能の維持向上が、売買時の時価評価のみならず、金融機関の担保評価においても適正に評価されることが重要と考えているところです。 　そのため、国土交通省では、金融機関の担保評価において、リフォームや維持管理による住宅性能の維持向上を適切に反映する先行的な取組に対して、今年度より支援を行っております。 　こうした取組について、金融庁とも共有して周知を行うなど、連携を図りつつ、既存住宅の価値が適正に評価される市場環境の整備に取り組んでまいります。 　アメリカ、欧米においてはまさに住宅ストックが非常に豊富で、詳しい数字は忘れましたが、市場の半

○國重委員　大臣はここで御退席いただいて結構ですので。 　次に、金融庁に伺います。 　先ほどの国交省のモデル事業のところに戻りますけれども、あくまでも、このモデル事業というのは、特定地域、特定スポットで行っているものであります。そこで、モデルケースをつくっていくというのは大事なことですけれども、最終的には、これを全国的に広げていく必要があります。そして、そのためには、国交省と金融庁との連携協力が不可欠になってまいります。私としても、その問題意識から、以前よりも金融庁とやり取りをさせていただいてまいりました。 　そんな中で、こういった問題意識も踏まえて、金融庁としても、金融機関へのヒアリングを行っていただいたと伺っておりますけれども、その結果や内容はどうだったのか、これを可能な範囲で結構ですので、答弁いただきたいと思います。 　それとともに、斉藤大臣は先ほど御答弁いただきましたので、

○尾崎政府参考人　金融機関におきましては、適切なリスク管理に取り組むとともに、顧客のニーズに応えて、金融仲介機能を発揮するための創意工夫が期待されております。 　金融庁では、金融仲介機能に関する金融機関へのヒアリング等を通じまして、金融機関における住宅ローンの審査については、担保不動産の価値のみならず、借入希望者の返済能力等の要素を勘案の上、総合的に判断することが一般的であるということを把握しております。 　また、足下では、一部の金融機関におきまして、中古住宅ローン審査の際に、リフォームによる住宅性能の向上を担保評価額に活用する取組があるものと承知しております。 　先ほどの大臣からの御答弁にもありましたとおり、国交省におきまして、既存住宅のリフォームや管理による性能の維持向上が適切に価格評価に反映されるよう様々な取組が進められていることは承知しております。金融機関が採用する担保評価の