国土交通委員会

○斉藤（鉄）国務大臣　今、赤木委員お示しになりましたように、老朽化、偏りがございます。 　老朽化したオフィスビルの建て替えについては、基本的にビル所有者の判断によることとなりますが、建て替えを進めるためには、事業の採算性を確保することが重要です。 　建て替え後のオフィスビルの競争力を高め、事業の採算性を向上させるためには、隣接するオフィスビル等と共同で建て替えを進めることが有効です。 　そのため、隣接する敷地と共同化し、土地の高度利用と都市機能の更新を図る市街地再開発事業などを活用することが考えられます。 　また、耐震、環境性能が不足している老朽化したビルなどについて、耐震性、省エネに優れた物件への改修、建て替えを促進する事業を行っております。 　国土交通省としては、これらの事業が円滑に実施されるよう、引き続き必要な支援を行ってまいりたいと思っております。

○赤木委員　そうですね、まさに、周辺も巻き込んで建て替えるとか、都市全体をリニューアルするというのはすごく重要な施策だと考えております。 　ただ一方、建て替えのときに、ビジネスの現場では非常にこれまた悩ましい課題があります。これは何かというと、ビルの所有者とそのビルを借りているテナントさんとの関係になるんですね。 　資料にも示していますけれども、結構、築古の中小ビルというのは、平成十二年以前のものなので、いわゆる普通賃貸借のテナントが多くて、これは退去のルールが定められていなくて、明確化されていないんです。 　これは何が起こるかというと、例えば、ビルを建て替えようとするときに、テナントさんに出ていっていただく上でどれだけのコストがかかるか、どれだけの時間がかかるかというのが正直読みづらいというか、読めないようなものになっております。ですので、なかなか、一歩進んで、ビルを購入して建て替

○松井政府参考人　お答え申し上げます。 　借地借家法第二十八条は、建物の賃貸借契約の更新拒絶等は、「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」と規定し、様々な正当事由の考慮要素を列挙しているところです。 　このように、借地借家法は、建物の賃貸借について更新拒絶等をするための正当事由の有無に関する判断の予測可能性を確保するため、その考慮要素を具体化しているところでして、御指摘の観点から法改正を行うことについては慎重な検討が必要でございます。 　また、個別事案における正当事由の有無は、裁判所におい

○赤木委員　そうですね、まさに、正当事由という言葉の幅というか範囲がなかなか現場でも分からなくて、裁判になってしまうとまた時間もかかるということがあって、かなり中小ビルを活用するところのちゅうちょしてしまう原因でもありますので、難しいとはいいながらも、何かしら正当事由のルールを明確化するなり、細かく定めていただけるような方向で御検討を是非よろしくお願いしたいと考えております。業界としても、これによって町がどれだけ活性化していくかとか、陳腐化しないような町にできるかというのに、かなりここは重要な論点でありますので、是非よろしくお願いいたします。 　次に、建て替えではなくて、ビルの空きフロアを活用する際の問題に関しての質問になります。 　例えば、建てられた三十年前に比べると、やはりエリアの属性がかなり変わっていたりします。例えば、昔建てたときはオフィスエリアだったのが、今はホテルエリアにな

○豊田副大臣　委員御指摘のように、小規模な既存建物の用途変更が多く行われていることは認識をいたしております。 　用途変更に当たっては、建築確認の手続や現行の建築基準に適合させる工事を必要とするケースがあり、これに伴う負担を軽減する観点から、用途変更の円滑化のための施策を講じているところでございます。 　具体的に申し上げますと、用途変更の手続を要しない範囲を拡大し、変更部分の面積が百平方メートル以下の場合から二百平方メートル以下の場合に見直すとともに、現行の建築基準に適合させるための工事を段階的に行うことを可能とする仕組みを、令和元年でございますけれども、六月から導入しているところでございます。 　また、用途変更に当たっては、省エネやバリアフリーといった性能向上を伴うことも多いことから、省エネ改修、バリアフリー改修に対する補助を行うことで用途変更が推進されるよう努めているところでござい

○赤木委員　ありがとうございます。 　まさに、そうですね、スクラップ・アンド・ビルドだけが解決方法ではないと思いますので、そういったＧＸに貢献するような形の空きフロアの活用というところも、業界の人たちもより柔軟に行っていけるように、今後とも継続していただければと思います。 　最後の質問となりますが、中小ビルのこれまた売買を活性化することによって、オーナーが替わることで、やはり三十年前に建てたオーナーとは違う、いろいろなノウハウを持った方がそのビルを保有して、課題を解決できる可能性が高まるということがあります。まさに売買を活性化させるという意味で、ビルの流動性を高める方法として、例えば証券化のようなものがあるとは思うんですが、中小築古ビルは、規模の問題とかスペックの問題で、なかなかこういった流動化とか証券化になじみづらいというふうに以前思われていたんですが、中小築古ビルの流動性を高める方

○石井副大臣　お答えいたします。 　不動産市場の活性化を図るためには、資産規模の大きい不動産だけではなく、中小規模の築古物件についても証券化を進めることで、優良な不動産ストックを形成していく必要があると考えております。 　令和三年度におきましては、ＲＥＩＴ及び不動産特定共同事業を通じまして証券化された物件のうち、築二十年以上の物件の割合は約三割となっておりまして、築古物件でも証券化が行われているところでございます。 　特に、不動産特定共同事業におきましては、中小規模の物件の開発、改修に適しているとされております。 　平成二十九年の法改正におきまして、小規模不動産特定共同事業を創設したり、クラウドファンディングに対応した環境を整備するといった措置を講じることで、事業の活用が更に促進されているところでございます。 　実際に、令和三年度における不動産特定共同事業の実績は、平成二十九年度

○赤木委員　ありがとうございます。 　私も、まさに元々そういった不動産の証券化の世界にいた人間ですので、すごくここ数年は、不動産特定事業法を含めて、クラウドファンディングと絡めて、かなり積極的に進められていると、すごくありがたいなと思っていますので、引き続きよろしくお願いいたします。 　私の持ち時間も来たようですので、本日の質疑を終了させていただきます。ありがとうございました。

○木原委員長　午後一時から委員会を再開することとし、この際、休憩いたします。 　　　　午後零時十一分休憩 　　　　　――――◇――――― 　　　　午後一時開議

○木原委員長　休憩前に引き続き会議を開きます。 　質疑を続行いたします。前川清成君。