第211回国会の発言まとめ

○政府参考人（塩見英之君）　お答え申し上げます。 　サブリースの契約は、共同住宅の建物所有者の方と株式会社レオパレス21との間で締結をされているものでございます。これを変更しようとする場合につきましても、両当事者でこれは合意をするということが必要になります。 　このため、国土交通省がサブリース契約の期間を延長させるということは困難ではございますけれども、株式会社レオパレス21には、建物所有者等の不安を解消するために丁寧に説明、対応するようこれまでも指導を行っておりまして、その際は個別物件のサブリース契約の状況など、それぞれの建物所有者が置かれている個別の事情についてもよく踏まえる必要があるものと考えてございます。 　個々の物件ごとの改修時期につきましても、建物所有者への丁寧な説明、対応を行う中で、同社において適切に設定すべきものと認識してございます。

○田村智子君　とてもレオパレス21の対応はひどいんですよ。今レオパレスは、修繕を約束せずにサブリース契約の終了を示した承継合意書という書面をオーナーに提示し、サインせよと迫っています。資料の一枚目を見てください。この特約事項には、施工不備対応を中断している、防耐火性の検証を行い、居住に特段の支障がないことを確認していると書かれています。つまり、物件に問題がないので修繕しないということへの了承を求めているんです。 　この防耐火性の検証というのは、物件一つ一つを検証したものではありません。レオパレスが一級建築士事務所の立会いの下、燃焼試験なるものを行い、安全性は確保されているものと言えるという監査結果報告書を作らせているんですよ。それが資料の二枚目です。 　確認いたしますが、この監査結果報告書はレオパレス側の一方的な主張にすぎないと考えますが、いかがでしょうか。これによって、違法建築物件が

○政府参考人（塩見英之君）　お答えを申し上げます。 　委員がお示しになられた承継合意書の中に、この乙、乙というのは、このレオパレス21社が防耐火性の検証を行い、居住に特段の支障がないことを確認しているという記載があることは承知をしてございます。 　ただ、この記載は、レオパレス21社が独自に調査を行ったことをお示しになられているものと思われ、先ほど大臣からも答弁がありましたとおり、建築基準法に基づいてこれが適合しているというふうに言うためには、国土交通大臣が指定をした性能評価機関が大臣認可を受けた方法によって試験を行って、これに合格の上で大臣認定を取得しなければなりません。したがって、これによらない今御指摘のような調査結果があっても、その改修をしなくていいということには全くならないということでございます。

○田村智子君　今、レオパレスはこの監査結果報告書を示して、おたくのアパートは修繕しないという宣告が始まっているんですよ。オーナーが修繕しないと判断したのは誰かというふうに聞くと、会社の判断という回答だということです。社として建築基準法違反のアパートを修繕しなくて構わないという方針を出したということにもなります。 　大臣、これ、レオパレス21に対して事情聴取を直ちに行い、オーナーへの対応を是正させる、全戸修繕の計画を改めて出させることが必要だと思いますが、いかがでしょうか。

○国務大臣（斉藤鉄夫君）　先ほど来申し上げまして、申し上げているとおり、国土交通省では、レオパレス21に対して、同社が施工した小屋裏界壁などに不備のある共同住宅について改修等を行うよう指導しているところです。 　このため、仮に修繕をしないとの方針が同社にあるのだとすれば、国土交通省が行ってきた指導とは異なる方針と考えられますので、同社に対し修繕しないとの説明をした事実があるか確認を行った上で、同社において改修等を着実に進めるよう、厳しく指導してまいります。

○田村智子君　是非お願いしたいと思います。これ、不動産事業が信頼揺らぎかねないことになりますので、厳しい対応をお願いしたいと思います。 　オーナーとの賃料支払の契約についてもトラブルが多発しています。レオパレス21が一方的にオーナーへの支払賃料の減額を決め、オーナーとの合意がないまま減額賃料しか振り込まないという事案が起きています。 　借地借家法は、三十二条第一項で賃料減額請求権を認めています。その上で、第三項で、建物の借賃の減額については、当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は減額を正当とする裁判が確定するまでは相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができるとしています。 　賃料減額請求は、第一項にある経済事情の変動などによって賃借人の居住権を守るために必要な権利です。しかし、協議が調わないときは、裁判確定まで減額前の額での請求権があるので、協議なく一方的な減

○大臣政務官（高見康裕君）　個別事案についてはお答えを差し控えますが、その上で、一般論としてお答えをいたしますと、借地借家法上、建物の賃借人が賃貸人に対して賃料の減額を請求した場合において、賃料の減額について当事者間で協議が調わないときは、賃貸人は、減額を正当とする裁判が確定するまでは相当と認める額の賃料の支払を請求することができるとされております。 　そのため、賃貸人は、賃料減額請求を受けたとしても、減額を正当とする裁判が確定するまでは賃借人に対し相当と認める額の賃料の支払を請求することができるのであり、賃借人がその額を支払わない場合には債務不履行に当たり得るものと考えられます。

○田村智子君　この件も、是非国交省として、少なくとも協議のないままの減額賃料の振り込み、これはさせないよう指導監督すべきだと思いますが、いかがですか。

○政府参考人（長橋和久君）　お答え申し上げます。 　国土交通省として、賃貸住宅管理業法の観点から御答弁申し上げますが、賃貸住宅管理業法の観点からすると、賃貸人への事前の説明がなく一方的に契約変更となる賃料の減額を行うということは、これは法律で定めました重要事項の説明等の義務に違反するというふうに該当いたします。 　レオパレス21については、一方的な減額を行った事実が確認されたため、国土交通省としては重要事項説明を丁寧に行うよう指導してきたところでございまして、現時点においては、一方的な減額を行っておらず、契約の相手方の状況に応じて必要な対応を行っているものと認識しておりますが、今後、違法な行為が確認された場合には賃貸住宅管理業法に基づき適切に対応したいと思っております。

○田村智子君　終わります。